1. 首頁 > 生活雜燴 > 房產 > >

恒大|30年經驗大牛揭秘，從業必看：中國房地產開發的37個潛規則！( 三 )


12、快周轉房企長期完勝高利潤房企 。

由于累進土地增值稅的存在 ， 喜歡長期囤地、追求高利潤率的香港開發商 ， 在大陸完敗給快速開發、平利多銷的內資快周轉開發商 。 你的資金50%回報率轉一圈的時間 ， 別人的資金已經25%回報率賺了五圈 。 此外 ， 由于一線城市地價占房價比例高、預售條件相對嚴苛、調控政策繁多（起碼拿地一年才能開盤） ， 所以早期聚焦一線的開發商發展速度都較慢 。 而采用農村包圍城市戰略 ， 能在二三四線城市做到拿地5~8個月開盤的恒大、碧桂園、中梁等 ， 卻在行業排名中后來居上 。
13、調控并非利空全行業 ， 龍頭房企喜歡借助行業小周期波動吞并小房企 。
弱勢中小房企喜愛房價暴漲 ， 懼怕調控 ， 因為他們只打算把手上的項目做完就不玩了 。 打算長期經營的強勢龍頭房企則希望行業健康平穩發展 ， 不希望房價大漲導致地價過高 ， 更不希望房價大跌引發系統風險 。 這方面 ， 龍頭房企和中國政府的立場是一致的 。 通常 ， 政府調控導致行業景氣度下降時 ， 強勢龍頭房企往往大快朵頤的吞并中小房企 。
14、巨量土地儲備并非因囤地不建 。

通常認為 ， 長期經營的開發商 ， 土地儲備至少應滿足未來三到五年的開發需求 。 對于快周轉開發商 ， 理應拿地后盡快開發 ， 為何會囤積大量的土地儲備呢？一個重要原因是大項目需要分期滾動開發 。 一期拿地就開工了 ， 二期三期甚至及N期自然要先曬太陽 。 比如恒大啟東海上威尼斯項目和?；◢u項目 ， 上千萬平米土地儲備 ， 是要分十幾年開發完的 。 由于這些大塊土地儲備地價十分低廉 ， 每年的利息成本不過每平米幾十元 ， 房價漲幅輕松覆蓋 。
15、土地儲備只能原值入賬 。
但現實中 ， 土地不同于制造業的原材料 ， 長期升值是常態 ， 而升值是不能體現在資產負債表上的 。 也就是說 ， 對擁有大量土地儲備的開發商來說 ， 賬面存貨體現的原值 ， 其資產往往被低估了 。 開發商的高負債是變成土地儲備了 ， 而土地升值遠超利息成本 。
16、香港允許投資物業按市場價值重估 。

香港會計準則允許開發商將在建或竣工的商鋪作為自己持有的投資物業 ， 并按市場公允價值重估 ， 確認“投資物業公平值收益” 。 即商鋪還沒賣出去 ， 僅是劃撥為自己持有的投資物業 ， 就可以把市場價和成本價之間的差價算利潤 ， 增厚凈資產了 。 香港上市的開發商的報表利潤中普遍包括這種投資物業公平值收益 ， A股上市的開發商報表利潤則普遍不包括 。 如果橫向對比利潤 ， 應該扣除二者的差異 。 此外 ， 對投資物業重估利潤 ， 投資者并不買賬 ， 普遍將其扣除后看開發商的核心凈利潤 ， 用于橫向比較及計算市盈率 。
17、開發商的利潤承諾不是吹牛 ， 已銷售未結算金額基本鎖定了開發商未來一年半的利潤 。
商品房銷售之后、交樓結算之前 ， 稱之為已售未結 ， 包括資產負債表中流動負債的客戶預收款、未入賬的在途銀行按揭、以及客戶分期付款中的未到期部分（沒確認收入前不能記應收賬款） 。 開發商的已售未結金額往往高于一年的合同銷售金額 ， 如無意外將于未來一兩年內陸續交樓結算收入和毛利 。 因此 ， 開發商下年的收入和利潤往往已經大部分鎖定 ， 下下年的也鎖定了一部分 。 例如我們看到恒大在引入戰投時承諾未來三年凈利潤888億 ， 其中起碼四成已經由已售未結合同鎖定 。 如果2017年銷售任務完成的好 ， 三年利潤承諾就基本無懸念了 。
18、開發商的賬面凈資產嚴重被低估 。

推薦閱讀