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中鐵信托|信托與地產新“魚水”關系

中鐵信托|信托與地產新“魚水”關系


作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
造車未果，卻落得一地雞毛，姚振華最近很煩躁，與中鐵信托明明很相愛，如今卻走到“相殺”地步，感情說破裂就破裂。
因債務違約，寶能投資被法院強制執行，自己也淪落為被執行人，貼上高風險標簽。中鐵信托是“始作俑者”之一，為保障自身信托財產安全，只得上訴法院對抵押土地、質押股權、保證人賬戶等資產進行查封凍結。
一連串動作下來，中鐵信托可以松一口氣，因為已查封的資產可以覆蓋“寶能系”的全部貸款本息，“割袍斷義”的效果還是不錯的。
但不是每家信托機構都這么幸運，昔日的百強房企光耀集團破產，粵財信托到現在還未解套，更糟糕的是部分抵押物也被法院認定為非善意取得，抵押權無效；藍光發展違約債務達215億，北方信托、建信信托等紛紛踩雷。
地產與信托，曾經綁定頗深，互為“魚與水”，但隨著越來越多房企爆發危機，飽受牽連的信托也不再那么看重盟友關系，畢竟要活下去。
信托踩雷
今年5月，渤海信托把公告貼到某暴雷房企北京公館電梯間，那是黃老板每天必經之地。文字內容清晰明了，要求該房企在5日內搬離公寓，恢復抵押財產原狀，否則將采取法律措施，對抵押財產申請查封保全，以維護渤海信托債權安全。
據說金府大院之所以能起死回生，是因為華能信托不再寄希望于該暴雷房企，強勢介入項目，并與施工單位中鐵建工通力合作才得以解決。
只能感嘆，信托公司也不容易，融資方違約兌付不了，它們也難以向投資人交代。如果信托計劃是剛性兌付，自身還要兜底承擔損失。比如大業信托，今年一季度用自有資金墊付了“君睿15號”的應付利息，構成了事實上的剛性兌付。
大業信托處于存續狀態的地產信托項目，主要集中在大名城、藍光發展等地方房企，但這些房企的信用資質存在瑕疵、甚至是惡化的跡象。5月，大業信托提前終止盛業藍光4號部分信托單位的公告，該信托項目主要用于支持藍光發展在各地的房產開發項目。
但是，造成“君睿15號”違約的并不是藍光發展，而是華夏幸福。此信托計劃主要用于受讓華夏幸福子公司九通基業持有的應收賬款債權。九通置業承諾按照約定回購該債權，華夏幸福提供不可撤銷連帶責任保證擔保，但二季度項目利息則遲遲未兌付，構成了實質性違約。
在地產變局下，因房企暴雷頻發引發的信托踩雷事件，也在逐漸增加，中融信托有4款華夏幸福的項目都已違約；重慶信托、愛建信托、山東信托、云南信托等“身陷”寶能系；山西信托信德27號、信德48號和信德52號信托計劃也遭遇逾期兌付風波，融資方為同一家地產公司，正是這家房企，因一筆7500萬元信托貸款，被四川信托申請執行。
諸如此類案例，還有很多……
有消息傳聞，監管層近期正在摸底信托公司存續房地產項目的債務情況。自9月底以來，北京金融局管轄的多家信托公司陸續收到監管層通知，要求排查所有存續房地產項目的具體要素，排查所涉內容除常規的房地產開發貸項目外，還包括股權融資等其他形式。
此情此景之下，信托機構與地產正在建立一種新的“魚水”關系。更確切一點，是一種舊模式的權重比例在提升。
轉變思路
市場環境變化和嚴監管正倒逼房地產信托業務轉型，信托融資更加關注標準化的產品形式，如股權投資業務和資產證券化業務。
往常的地產信托業務中，432套殼融資很常見，但是特定資產受益權轉讓及回購的方式，或者通過明股實債的方式，本質上形成的還是貸款債權。隨著暴雷違約的頻發，抵押物處置變得越來越困難，抵押債權融資在房企爆發危機時處置很難，反而是股權投資退出更為靈活。

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