1. 首頁 > 云知道 > >

買商鋪最關心十個問題

云知道買


買商鋪最關心十個問題


【買商鋪最關心十個問題】1、土地性質：目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質 。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更 。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”;從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能 。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記” 。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩 。
2、規劃變更：要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節 。
3、相關權益：所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益 。前者只要有產證就可以證明，而后者涉及的內容有很多 。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權益” 。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容 。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據 。至于原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益范圍，以免買下后發生賠償等麻煩事情 。
4、面積大小：商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比 。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜 。
類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大 。
商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動 。
5、用途結構：商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能回避這一點 。
住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行 。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等 。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等 。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層 。一層用于經營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了 。
要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經營;二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了 。
6、設備裝修：購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定 。
一般情況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種設備 。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》 。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發生矛盾 。

推薦閱讀