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太古|太古是怎樣開發與運營商業地產的？( 三 )

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人們可以從地鐵「太古」站直接到達太古城購物中心，通過行人天橋可直達太古坊商務辦公區。太古城中心共有十二幢甲級寫字樓和三座科技中心，所有辦公樓之間都有設有空調的、落地玻璃幕墻的行人道。
隨后，太古地產在香港核心區推出了金鐘太古廣場，這個氣勢磅礴的綜合體項目，后來成為香港最具代表性的地標建筑之一。
而與中信泰富聯合打造的「又一城」項目，則定位于新一代消費者，以新潮時髦的吃喝玩樂為主，體現出極強的時代氣息。
這就是太古的商業地產基因?，F在的太古地產業務包括物業投資、物業銷售及酒店投資，這三個主要范疇。依然是以商業地產作為主旋律，并力圖做到極致。
而在住宅地產方面，太古的管理者則認為，住宅類房企拿地后以最短的時間建好出售，獲得資金回報，但速度和以量取勝不是太古最關注的，他們更希望憑借著質量去打動人。
太古|太古是怎樣開發與運營商業地產的？

低負債的「慢」哲學
一直以來，太古地產被認為是一個節奏太慢、不溫不火的地產商。太古的「慢」到底有多慢？
從 2001 年開始，太古地產在進入中國大陸 18年時間里，僅開發了6個項目，分別是北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯及在籌備中的前灘太古里。
2013 年 5 月，三里屯 Village 正式更名為「三里屯太古里」，這時已經是太古地產運營的第六年。廣州太古匯被譽為「十年磨一劍」，而上海大中里項目自土地出讓到開業更是耗費了十四年之久。
都說「慢工出細活」，那么太古堅持的「慢工」究竟磨出了什么樣的活計呢？
除了三里屯太古里在 2015 年進行調改升級，導致銷售額增幅下滑外，太古地產的大部分項目在近幾年中都保持著高速增長。
其中廣州太古匯連續 28 個季度實現銷售額持續增長，成為國內奢侈品商場最大黑馬。2015 年開業的成都遠洋太古里也保持了連續三年的高速增長。
再看租金，除了保持高出租率外，太古地產項目平均租金 3.7 億元人民幣，也領先于國內大部分知名商業地產開發商。
取得這樣的好成績，首先得益于太古地產穩健的財務。
商業地產領域最大的風險就是資金的安排，由于大型的商業項目一般回報周期很漫長，通常一開始需要大量的資金投放，但是等到有回報卻需要一段很長的時間。這就要求開發商本身一定要有很強的財務背景，而且在產生收益之前要堅持把商業項目發展下去，如果以住宅開發的速度和規模去做商業地產的話，無疑是很危險的。
現在國內很多開發商的負債率都在 70% 以上，個別甚至超過了 100%，而太古地產的負債率保持在 17% 左右的低位。
盡管很多人認為太古地產這種低負債率的策略過于謹慎和保守，但這恰恰是維持公司的健康運作的重要因素。
太古|太古是怎樣開發與運營商業地產的？

太古地產運營上的“生意經”
其次，在經營方面，太古地產始終如一的目標是：盡量把人們留在同一個社區里，這是租戶管理和空間管理的學問，也是商業地產的核心競爭力。
1、長期投資。
太古地產做商場始終堅持「長期投資」的態度，不會拆零出售，既要「養大」也要「養好」。
太古地產每到一地，都會先投入大量精力理解城市基因，了解商圈和人口的消費習慣——將城市植入商業項目之中。
成都遠洋太古里從《清明上河圖》中汲取「市」和「里」的靈感，保留了項目中古老街巷和歷史建筑，再融入 2-3 層的獨棟建筑，以人、自然、文化為主題，大大地提升了商業內街觀賞趣味和和品牌辨識度。

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