京房會擁有十年以上樓市實操經(jīng)驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問
北京房價2022年走勢圖（北京房價2022年走勢北京市豐臺區(qū)貝貝佳）
Q:提問:京總好!最近一直在瀏覽學(xué)習(xí)京總的回復(fù)，受益匪淺，學(xué)到了很多新的知識，也打破了自己之前很多不合理的認知 。之前咨詢過望京，朝青等板塊，目前想聚焦鎖定在望京和清河片區(qū)，所以還想麻煩京總，1200-1500W，投資收益為主要目的，兩個選籌方向：
1.望京：融科橄欖城、國風(fēng)上觀；
2.清河：橡樹灣、世華龍樾；關(guān)于這兩個區(qū)域，未來的漲幅和流通性，有兩個問題：1.望京和清河如果選定某一個區(qū)域看房，選哪個更好？或者兩個都不選，京總有沒有推薦的區(qū)域？
2.區(qū)域內(nèi)最適合入手的樓盤是哪個？
另外，您經(jīng)常提到的核心區(qū)，想了解一下都是哪里？現(xiàn)在上車的話，可否有一個優(yōu)先級排序？感謝 。
A:回答:您好，感謝信任和認真閱讀 。1、核心區(qū)一般是指在城市分區(qū)中由某一種資源形成聚焦，為什么是某一種資源聚焦才會用核心區(qū)形容，城市分“市級功能”,和“區(qū)級功能”衣食住行,大商場每個區(qū)都有一些,但高端消費,頂級品牌購買能力有限,每個城市最多只能養(yǎng)活一片商鋪,這就是“市級功能”某種資源形成的聚焦，購買力更強 。
我們會看到一些冷門板塊的貴婦盤，就是指比同區(qū)域的二手盤貴大概一平1-2萬，這種盤買過來之后大概率站崗5-8年的時間，這個背后的邏輯就是沒有購買力，或者說購買力有限導(dǎo)致沒有更多的人去接盤，只有量大才能推高價格，可以用供需來形容，只有供需失衡，價格才會上漲，這個是微觀市場的邏輯 。
宏觀市場是貨幣，我們可以看到市場上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房產(chǎn)稅收，還有什么空置率，凡是用這些維度去分析房地產(chǎn)的，全部犯了基本錯誤，可以說是根本不了解房地產(chǎn)這個概念，因為某一些因素可以影響房價10%甚至20%的漲幅，但過去十幾年我們的樓市上漲超過了20倍，這么大的一個漲幅是不能通過任何微觀市場去分析的，我們做學(xué)問研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，這么大的漲幅唯一的可能就是貨幣，市場上貨幣增多，大家有購買力，不流到房地產(chǎn)也會流到其它行業(yè)，流到哪個行業(yè)哪個行業(yè)的商品就會漲價 。就像日本韓國的房價，可以賣到1億韓元 。
2、北京的房地產(chǎn)市場是點狀分布邏輯，就好比一塊大餅,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地得靠邊站,比如某一個區(qū)域一旦崛起互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數(shù)個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換把房價一次次推高,
而一旦風(fēng)口期過去,一切又回歸平靜,整個區(qū)域的價值也會瞬間轉(zhuǎn)移,因此你永遠不知道哪個互聯(lián)網(wǎng)公司會踩中風(fēng)口期一夜之間崛起,崛起之后能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因為只有“聚焦”價值才穩(wěn)健 。
3、清河和望京這兩個板塊都有價值支撐，稱得上核心區(qū)，清河主要是靠周圍的產(chǎn)業(yè)支撐，望京最大的優(yōu)勢是產(chǎn)住結(jié)合，一個朝陽，一個海淀，清河的這兩個盤在周圍的競爭優(yōu)勢比較明顯，望京的這兩個盤同比清河可能就略顯遜色了，其次海淀的教育要比朝陽更有優(yōu)勢
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