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北京房價2022年走勢北京市豐臺區(qū)貝貝佳 北京房價2022年走勢圖( 三 )

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建議認真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:您好京總,我目前也面臨一個這樣的問題,我看上條您對其他人的回答,他好像是貸款受限,想問下他貸款730萬是如何操作的,感謝京總;我們屬于二套,月供可承受無上限,只是現(xiàn)金流緊張;
A:回答:您好,您不應(yīng)該公開向我提問這個話題,私信我.
Q:提問:您好：望京藍色家園有一套三居室，目前估值950萬，但這一輪輪漲似乎還沒輪到，房子租給自如，23年11月到期 。
1、現(xiàn)在是賣房時機嗎？還是再等等看
2、賣掉該房后有兩個選擇，第一個方案換東城東直門附近，我在俄羅斯使館附近上班，孩子也在東直門附近上學(xué)，3年級，后面大概率會到東直門中學(xué)，目前住在酒仙橋銀河灣，剛聽中介說交東小區(qū)有一套80平1350萬，已經(jīng)漲起來了，優(yōu)點是離孩子上學(xué)和我上班的地方近，
問題是以我還沒漲的資產(chǎn)換已經(jīng)漲起來的資產(chǎn)，劃算嗎？第二個方案是換西城，因為高中好，將來孩子中考可以考東城也可以考西城，這樣多個選擇，希望您能給些建議，謝謝您！
A:回答:您好,感謝信任!1、藍色家園這個小區(qū)的熱門在望京一般,成交量排望京70名以后,流通率比較差,所以漲幅一般,只有等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤漲完這個盤才能補漲,還要看市場的持續(xù)性,如果比較短,不漲的可能性比較低.
2、遇到市場回暖時表現(xiàn)一般的樓盤,如果市場變冷,這些盤大概率也不會漲,我的建議是趁著這波市場出掉換成第一梯隊的優(yōu)質(zhì)盤,近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之后,現(xiàn)在的規(guī)律是遇到房價上行期間;
首先第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,
第二波仍然是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),溢出區(qū)域呈現(xiàn)的市場情況是上車盤領(lǐng)漲,邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區(qū)上車壓力偏大或資金預(yù)算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質(zhì)次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現(xiàn)象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現(xiàn)時房價輪動的規(guī)律;
但目前普漲的行情越來越少，預(yù)算夠的話盡可能選在核心區(qū)位置的品質(zhì)次新，現(xiàn)階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現(xiàn)階段投資的原理
藍色家園的建筑年代雖然也在2000年之后,但是望京的品質(zhì)盤太多,所以這個盤在市場上缺乏競爭力.
3、中介在忽悠您,酒仙橋的漲幅很差,酒仙橋是個獨立板塊，雖然有企業(yè)但區(qū)域比較固化，整體面積較小無法形成商圈，很難吸引到外區(qū)的人到這里買房 。電子城未來發(fā)展并不是特別看好，城中村太多改造難度比較大，如果不改造優(yōu)化很難釋放潛力 。如果未來整治街道、擴寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質(zhì)的改變.但是大型的藝術(shù)區(qū)占據(jù)著大面積的土地資源,導(dǎo)致整個區(qū)域商業(yè)的布局不是很合理,這就導(dǎo)致了改造優(yōu)化的難度.這就導(dǎo)致了這個區(qū)域的購買力受限制.
4、西城可以看看廣外片區(qū) 。樓盤比較多可選范圍比較大 。小學(xué)初中都比較均衡，屬于西城中等，溢價比較低,靠近麗澤商務(wù)區(qū)算是利好 。未來還會有一波人口的紅利.選擇2000左右的小區(qū)保值問題不大 。投資學(xué)區(qū)房的邏輯是今天買在普校,未來成為牛校.不建議買在成熟的學(xué)區(qū)板塊，如果政策發(fā)生變化很非常容易買在頂部，成為最后的接盤俠 。
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