房地產(chǎn)造價(jià)控制應(yīng)貫串于地產(chǎn)項(xiàng)目建造的各個(gè)階段，只有對(duì)決議操持設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工與后評(píng)價(jià)四個(gè)階段舉行有效控制，才氣提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益 。
1.決議操持與設(shè)計(jì)階段決議操持與設(shè)計(jì)此階段是工程造價(jià)管理控制的重要階段，影響著工程造價(jià)中80%—90%的工程投資 。因此，在此要害要抓好兩大要點(diǎn)：一是造價(jià)管理應(yīng)轉(zhuǎn)向以決議操持設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn) 。傳統(tǒng)的造價(jià)管理將施工階段作為造價(jià)控制的重點(diǎn)，可是，決議操持階段對(duì)建造尺度程度、建造所在、工藝、設(shè)備等的選擇是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響著設(shè)計(jì)、施工等階段工程造價(jià)簡(jiǎn)直定與控制是否科學(xué)、公正的問(wèn)題，因此 。應(yīng)該將決議操持設(shè)計(jì)階段作為造價(jià)控制的重點(diǎn) 。二是要主動(dòng)控制 。傳統(tǒng)的要領(lǐng)是立足于調(diào)查—闡述一決議操持基礎(chǔ)上的偏離一糾偏—再偏離一再糾偏的被動(dòng)控制要領(lǐng)，不得使已孕育發(fā)生的偏離消失，主動(dòng)控制立足于主動(dòng)采納預(yù)防措施，盡大概淘汰或制止投資偏差的孕育發(fā)生，能動(dòng)地影響項(xiàng)目實(shí)施，主動(dòng)地控制項(xiàng)目投資 。如何在決議操持和設(shè)計(jì)階段做好工程造價(jià)管理和控制事情，文章提出應(yīng)從三方面入手 。1.1 推行限額設(shè)計(jì)按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額舉行開端設(shè)計(jì)，再按照開端設(shè)計(jì)的概算造價(jià)舉行施工圖設(shè)計(jì)，然后按照施工圖預(yù)算對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)文件作出決議操持 。出圖前預(yù)算人員應(yīng)概算鋼筋用量是否在公正領(lǐng)域內(nèi)（與市內(nèi)類似結(jié)構(gòu)工程相比），使結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更公正，明確設(shè)計(jì)要求，細(xì)化設(shè)計(jì)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)經(jīng)由設(shè)計(jì)概算，使工程造價(jià)控制在公正領(lǐng)域內(nèi)，對(duì)接納新技能、新工藝低沉設(shè)計(jì)工程造價(jià)的給予必然的夸獎(jiǎng) 。1.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案據(jù)研究闡述，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建造工程全壽命用度的1%以下，但這一少于1%的用度對(duì)投資的影響卻在35%—75%以上 。單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)中，修建和結(jié)構(gòu)方案的選擇以及修建材料的選用對(duì)投資又有較大影響，如修建方案中的平面布置、進(jìn)深與開間簡(jiǎn)直定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)簡(jiǎn)直定、基礎(chǔ)范例選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技能經(jīng)濟(jì)闡述問(wèn)題 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在饜足同樣功效的條件下，若技能設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)公正，則可低沉工程造價(jià)5%—10%，甚至可達(dá)10%—20% 。在翡翠園的基礎(chǔ)選型時(shí)，按照地質(zhì)條件接納樁基形式，其時(shí)對(duì)接納呆板鉆孔戒備樁、靜壓樁、人工挖孔樁舉行了重復(fù)相比：呆板鉆孔戒備樁在用度上不確定因素較多，由于呆板鉆孔樁單價(jià)是以豐裕系數(shù)1.3為基數(shù)計(jì)算的，實(shí)際施工中土質(zhì)不好時(shí)大概會(huì)到達(dá)2.0，因此，其綜合單價(jià)要比人工挖孔樁凌駕凌駕30%，另外，一般攪拌抽出的泥漿在施工園地內(nèi)不得隨便擺設(shè)，要砌泥漿池，這就又增加了用度支出；人工挖孔樁在樁長(zhǎng)20m時(shí)提倡接納呆板鉆孔樁 。經(jīng)多次闡述論證，最后確定在翡翠園接納人工挖孔樁為主要基礎(chǔ)形式，結(jié)算后證明這個(gè)方案經(jīng)濟(jì)公正，既縮短了工期，又低沉了造價(jià) 。1.3 審圖階段在審圖階段應(yīng)多采納各方意見，增強(qiáng)圖紙會(huì)審、審核、校對(duì)，如提出取消車庫(kù)底板鋼筋和龐大的裝飾線條等內(nèi)容，這對(duì)低沉工程造價(jià)有實(shí)質(zhì)性意義 。2.招投標(biāo)階段2.1 招標(biāo)文件的體例招標(biāo)文件作為招投標(biāo)歷程乃至工程項(xiàng)目實(shí)施全歷程的大綱性文件，是整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的要害 。一個(gè)不完善的招標(biāo)文件，會(huì)給日后的施工管理與造價(jià)控制帶來(lái)貧苦和糾紛，引起索賠 。業(yè)主在招標(biāo)時(shí)，要對(duì)大宗材料接納“甲供材料”這種要領(lǐng)，將材料的價(jià)錢危害主動(dòng)權(quán)掌握在本身手中，但其對(duì)“甲供材料”的數(shù)量和單價(jià)都必需作出明確的說(shuō)明 。另外，重視招標(biāo)答疑，對(duì)業(yè)主平整園地的土方標(biāo)高，承包商自行購(gòu)置廚衛(wèi)用具和燈具、裝飾材料的檔次、品牌、型號(hào)、功效、技能要求均需作描述，并要求承包商在施工前必需供給樣品，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后才氣施工 。對(duì)這些問(wèn)題的回復(fù)，一是要慎重，要充實(shí)思量到對(duì)造價(jià)的影響；二是要明確，不要留下結(jié)算糾紛的隱患 。2.2 工程量清單的體例與調(diào)解工程量清單作為投標(biāo)計(jì)價(jià)的依據(jù)，是整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)控制的焦點(diǎn)內(nèi)容 。承包商按清單供給的工程量計(jì)價(jià)，使各投標(biāo)方站在同一平臺(tái)上，從而制止了傳統(tǒng)的價(jià)量分散和對(duì)圖紙明白紛歧 。應(yīng)計(jì)算出工程量差另外弊病，工程量清單體例的每一個(gè)子目的事情內(nèi)容與事情要求應(yīng)表述精確完整，做到分項(xiàng)不錯(cuò)不漏、不留缺口 。招投標(biāo)階段孕育發(fā)生的清單單價(jià)，將成為施工階段造價(jià)控制的重要工具 。工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)中所允許的承包商不均衡報(bào)價(jià)，是指承包商在連結(jié)總價(jià)穩(wěn)定的環(huán)境下，調(diào)低某些分項(xiàng)的單價(jià) 。同時(shí)提高另外一些分項(xiàng)單價(jià)，以期到達(dá)在施工中運(yùn)用高索賠計(jì)謀追加更多工程造價(jià)或盡早收回工程款的目的 。3.施工階段施工階段主要是對(duì)工程變動(dòng)的管理和監(jiān)控，需堅(jiān)持一條原則：先算后改，權(quán)衡利弊 。在施工歷程中，對(duì)主材的操作不得隨意變動(dòng) 。許多承包商為了獲得更高的利潤(rùn)，在施工歷程中盡力推薦發(fā)包方變動(dòng)裝修尺度 。由于現(xiàn)階段修建市場(chǎng)生動(dòng)，修建材料品種繁多、泉源普遍且價(jià)錢厘革快、差異大，變動(dòng)的主材價(jià)錢容易失真，這就肯定會(huì)造成工程造價(jià)的上漲 。為低沉工程造價(jià)，業(yè)主一要檢察承包商的材料報(bào)審表和報(bào)價(jià)單 。檢查原始憑證的真實(shí)性、公正性；二要到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)材料的品牌、規(guī)格、數(shù)量、型號(hào) 。建造單元應(yīng)普遍掌握建材行情，多舉行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)品牌材料或特殊材料應(yīng)舉行市場(chǎng)詢價(jià)，做好價(jià)錢簽證，只有在確認(rèn)價(jià)錢后才氣變動(dòng)設(shè)計(jì)并開始施工，否則會(huì)給工程結(jié)算留下隱患 。任何工程的變動(dòng)都會(huì)對(duì)工期、造價(jià)造成影響，特別是已施工完成或部門完成后由于變動(dòng)引起的拆除重做更是不能取 。它必然造成工程造價(jià)的提高 。如果是由于安全或功效方面不得饜足要求而變動(dòng)，則必需嚴(yán)格按變動(dòng)步驟舉行 。任何涉及工期、造價(jià)的變動(dòng)內(nèi)容須經(jīng)業(yè)主同意，具備原設(shè)計(jì)方出具的施工圖紙，并就工期和造價(jià)告竣共鳴或原則性意見及形成記載之后，才氣舉行施工 。這樣，才氣保證工程價(jià)款的公正、精確 。4.竣工和后評(píng)價(jià)階段竣工結(jié)算是工程造價(jià)公正確定的重要依據(jù)，無(wú)論是承包單元照舊業(yè)主都十分重視工程價(jià)款的審核結(jié)算；同時(shí)，竣工結(jié)算的審核也是控制投資的最后一個(gè)要害 。在這一階段，要求預(yù)算人員對(duì)工程量計(jì)算、預(yù)算定額套用、取費(fèi)公正性的審查，以及變動(dòng)簽證、索賠條款、不能抗力因素的闡述等都必需仔細(xì)、仔細(xì)，并且還要與工程各有關(guān)部門精密配合，并做到：將經(jīng)由優(yōu)化的設(shè)計(jì)圖紙和經(jīng)由認(rèn)可的設(shè)計(jì)變動(dòng)整理成范例的竣工圖；與結(jié)算有關(guān)的問(wèn)題都在招標(biāo)文件中做明確劃定并寫入施工條約；經(jīng)由審查的現(xiàn)場(chǎng)簽證資料整理裝訂成冊(cè)等等 。后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合性評(píng)價(jià)，其主要內(nèi)容有三點(diǎn) 。一是要充實(shí)重視施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單元等各方的意見和提倡，群策群力，闡述造價(jià)控制如何在各要害獲得有效銜接，如何有效戒備價(jià)錢危害等，真正到達(dá)工程造價(jià)由被動(dòng)控制向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化的目的，并戒備“三超”環(huán)境的出現(xiàn) 。二是數(shù)據(jù)資料的積累、闡述和整理歸類 。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)決議操持、設(shè)計(jì)施工到交房投入操作，履歷了較長(zhǎng)的建造時(shí)間段，在各個(gè)要害積累了較為成熟的履歷，孕育發(fā)生了大量有關(guān)工程造價(jià)的數(shù)據(jù)資料 。應(yīng)仔細(xì)細(xì)致地看待這些數(shù)據(jù)資料，經(jīng)由與實(shí)際的討論闡述、篩選，得出影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素，還可建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，為今后搞好其他工程的造價(jià)控制作相應(yīng)的鋪陳 。三是對(duì)后評(píng)價(jià)階段工程造價(jià)的事情 。一方面要總結(jié)在整個(gè)項(xiàng)目建造期有效控制、全面管理造價(jià)的履歷；另一方面闡述自身在全方位控制造價(jià)方面的不夠之處，盡大概找出因主觀原因而影響全歷程造價(jià)管理的因素，不停發(fā)明、管理存在問(wèn)題，有效地控制造價(jià) 。
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