房屋拆遷中 ， 被征收人最終能獲得多少拆遷補(bǔ)償 ， 可以說取決于評(píng)估機(jī)構(gòu)如何對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行評(píng)估 。
根據(jù)征補(bǔ)條例第十九條的規(guī)定 ， 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償 ， 是由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定 。
但是在房屋征收評(píng)估環(huán)節(jié) ， 由于被征收人不了解法律法規(guī) ， 不了解征地拆遷流程 ， 很多被征收人往往會(huì)忽略房屋評(píng)估環(huán)節(jié) ， 認(rèn)為最終的拆遷補(bǔ)償與評(píng)估關(guān)系不大 ， 而且有的征收方根本就不告訴被征收人關(guān)于房屋評(píng)估方面的事項(xiàng) ， 導(dǎo)致被征收人壓根就不知道在征地拆遷中還有房屋評(píng)估這一環(huán)節(jié) ， 一切事項(xiàng)都由征收方?jīng)Q定 ， 直至補(bǔ)償階段 ， 被征收人才發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告原來是對(duì)自己補(bǔ)償?shù)囊罁?jù) ， 評(píng)估報(bào)告不合理等 。
對(duì)此 ， 凱諾律師要說的是 ， 房屋征收評(píng)估直接關(guān)系著我們被征收人的利益 ， 而且評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告也往往會(huì)成為對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù) ， 因此 ， 當(dāng)我們的房屋被依法征收 ， 評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí) ， 一定要注意其中的一些細(xì)節(jié) ， 也要積極地參與到房屋評(píng)估中 ， 因?yàn)?， 有的地方為了降低拆遷補(bǔ)償 ， 往往會(huì)在拆遷評(píng)估上大做文章 ， 所以 ， 被征收人一定要格外地注意 ， 一旦發(fā)現(xiàn)房屋評(píng)估過程中 ， 有違反法律規(guī)定 ， 有不合理的地方 ， 被征收人一定要及時(shí)地提出來 。 下面凱諾律師就整理出了幾點(diǎn) ， 被征收人在評(píng)估環(huán)節(jié)常會(huì)遇到的幾個(gè)陷阱
一、評(píng)估機(jī)構(gòu)非被征收人協(xié)商選定
實(shí)踐中 ， 常有被征收人反映說 ， 自己不知道有房屋評(píng)估這一環(huán)節(jié) ， 拆遷方也沒有告訴自己可以選擇評(píng)估機(jī)構(gòu) ， 只知道拆遷補(bǔ)償是按補(bǔ)償方案進(jìn)行的 。 但事實(shí)上并非這樣 ， 國(guó)有土地上房屋征收中 ， 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償我們?cè)谏厦嬉呀?jīng)說到了 ， 是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的 。
而評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定 ， 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定 ， 則需要由被征收人協(xié)商選定 ， 如果協(xié)商不成 ， 可以通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定 ， 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定 。
也就是說 ， 評(píng)估機(jī)構(gòu)如果是征收方在未經(jīng)被征收人同意的情況下 ， 擅自選定的 ， 被征收人壓根就不知道 ， 那么就違反了上述的法律規(guī)定 ， 此時(shí) ， 該評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告的合法性及合理性就有待商榷 。
二、評(píng)估方法不合理
對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí) ， 是以什么方法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估的也很重要 ， 評(píng)估方法選得不對(duì) ， 同樣也會(huì)導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償有很大的差異 。 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定 ， 評(píng)估方法一般有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等 。
房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)人員對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí) ， 需要結(jié)合被征收房屋實(shí)際的情況以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)狀況 ， 對(duì)上述幾種評(píng)估方法分析之后 ， 選擇其中一種或是多種方法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估 。
如果被征收房屋是住宅類型 ， 那么一般應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估 。 但是實(shí)踐中 ， 有的評(píng)估機(jī)構(gòu)卻是以成本法對(duì)住宅類型的房屋進(jìn)行評(píng)估 ， 如果以此種方法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估 ， 且做出評(píng)估報(bào)告 ， 那評(píng)估報(bào)告自然是不合理的 。
因此實(shí)踐中 ， 如果評(píng)估機(jī)構(gòu)選用對(duì)自己極為不利的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí) ， 作為被征收人一定要及時(shí)地提出來 ， 避免造成更大的損失 。
三、評(píng)估時(shí)點(diǎn)不合適
同樣造成評(píng)估報(bào)告 ， 補(bǔ)償不合理的 ， 還有就是評(píng)估時(shí)點(diǎn)不正確 。 根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例中的規(guī)定 ， 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償 ， 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 。
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