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物企|2022年，中國房地產進入K型時代( 二 )

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??新年伊始，龍湖入局。
??龍湖分拆出龍湖智創生活，并于1月7日遞交招股書，擬計劃在港交所上市。
??龍湖智創生活由原智慧服務和商業運營兩大主航道核心打包而成，意在成為輕資產旗艦平臺，與專注重資產運營的龍湖集團各有側重，又相互協同，構成“一個龍湖”生態體系。
??這既不是對“龍湖智慧服務”的線性升維，也不是智慧服務和商業運營的簡單相加，而是做乘法，或1+1大于2的超級加法，是在培育新物種和全新品牌。
??在龍湖看來，這才是應對K型時代的正確姿勢。
??而新物種、新品牌的成功，一要有想象力，能預見大的商機，二要有執行力，能將想象變為現實。
??想象力來自：
??一、業績增長不是快速，而是加速；不止營收，凈利潤也在增長。
??2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創生活營業收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元。
??業績的持續向好得益于規模不斷擴張。
??截至2021年底，龍湖智創生活物業管理服務總簽約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。
??即使沒上市，這也是一個穩進行業前十的量級。
??二、收入結構不斷優化，高價值板塊占比上升。
??截至2021年前三季度，住宅及其他非商業的物業管理服務毛利率為25.4%，商業運營及物業管理服務毛利率為35.3%。
??以對收入的貢獻率而言，前者從89%下降到77.4%，后者從11%提升至22.6%。
??這是積極信號，意味著整體毛利水平會進一步提高。
??三、行業整體快速增長，“物管+商管”賽道將成新寵。
??未來5年，中國全業態物管市場總收入會達到8981億元，復合年增長率為9.2%。
??而“物管+商管”的組合，尤其有巨大的增長和想象空間，因為商管是關鍵先生。
??不同于社區物管按面積收取管理費的商業模式，商管租金來自于客流量和銷售額，主要靠的是經營和管理能力，因此商管企業擁有相當的定價權。
??在商管領域，參與競爭能力、資源獲取能力、品牌知名度和科技能力的作用更為顯性，組合得當，可建立較高的競爭壁壘。
??所以，“物管+商管”更會得到資本的追捧，獲得更高估值。
??高多少？至少一倍吧。
??去年9月，碧桂園服務以百億巨資收購富力物業，刷新行業紀錄，而此前收購在管面積更大的嘉寶服務，出價僅為48.5億元。
??因為富力物業擁有超過1000萬平米的高端商業，其中80.2%商業項目收入都來自一線以及新一線城市。
??2021年，已經上市的華潤萬象生活靜態市盈率達到83.5，而在去年下半年港股物企大跌之后，多支物業股的市盈率已低于10。相差何止一倍！
??此處，有必要多說兩句龍湖的商管。
??或許因為美其宅太出名，很少有人注意到龍湖商業也非常出彩。
??罕見的戰略定力，20余年的實戰積累，不只使龍湖做出了一批商業標桿，還能在行業轉型時，以此搶點賽道，占據先機。
??看下龍湖商管的核心指標：
??已向61個購物中心、180個寫字樓及其他商業項目提供物業管理服務，向60個購物中心提供商業運營服務，一二線城市購物中心占比超過90%，行業排名第三；
??手握5700個品牌資源，超過13,000名租戶，年零售銷售額為人民幣446億元；
??日均客流量3.1萬人次，排名第二，平均出租率96.9%，排名第三，服務合約留存率2020、2021年連續達到100%。
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??執行力來自：
??一、科技助力服務煥新。
??線上化和智慧化，使得常規服務和專項服務便捷與安全兼得。

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