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物企|2022年，中國房地產進入K型時代

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??濃眉大眼，時代之選
??這是最壞的年代，這是最好的年代；這是失望之冬，這是希望之春；我們面前一無所有，我們面前應有盡有。
??這組對比句，因以文學家的情感揭示了哲學家的理性，而有著放之四海的普適性和貫之百代的穿透力，成為了被引用最多的名言，之一。
??狄更斯落筆《雙城記》時，正是第一次工業革命開花結果——田園牧歌落暮，火車紡機轟響——的時代。
??這是一個大分化的K型時代：依二八定律，少數有著資源、體制和科技綜合優勢的國家和企業，乘風而起，引時代之先，多數則泯然眾人，慢慢消失在歷史的背景板后。
??200年后，K型時代重現：蛋糕依然很大，但分蛋糕兩極化。
??2021年春節檔，中國內地電影總票房80億元，創下全球單一市場單日票房紀錄。
??7部電影上線，兩部大賺，《唐人街探案3》和《你好，李煥英》吃掉80%票房，其余5家都打了平手，甚至虧錢。
??國慶檔更狠，8部電影上線，兩部吃掉95%票房，《長津湖》73.09%，《我和我的父親》22%。
??K型時代異常殘酷，種種巨變突變觸發大洗牌，但又充滿魅力，帶來新的可能性，產生全新物種。
??一個K字兩條路，上K線上天，下K線入地。
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??2022年，中國房地產亦進入K型時代。
??下K線是傳統開發業務，上K線是房地產服務業務。
??在沒有最難、只有更難的房地產行業，物管成為大眾情人式的第二成長曲線。房企紛紛裂土封侯，群體性進入資本市場，蔚然可觀。
??一是多：截止2021年底，港股內地物管上市公司已近50家，遞表排隊的還有20家，不出意外，今年總數將超70家。
??二是大：2021年top10物企在管面積門檻值達2.7億平方米，比2020年大增44.39%。其中3家突破五億平米。
??沒有最多和最大，只有更多和更大：2021年，物管并購案僅披露金額已超400億，是2020年的4倍。
??但與規?？释喟榈氖悄芰箲]。
??首先，物企嚴重依賴母公司的扶持，包括在管及合約面積、營收、特別是利潤的增長。
??但這種親緣關系可載舟，亦可覆舟。去年爆雷或有準爆雷危險的房企，就曾將物企作為首選，賣子求生。
??即使沒有爆雷，這種關聯交易模式也難以維持。
??因為地主家也沒有余糧了。隨著開發業務收縮，大多數房企交付面積持續縮減，資金鏈緊繃也趨于常態化，大手筆輸血，已有心無力。
??其次，隨著物管服務空間的無所不包，從小區物業簡單延長的商業模式和運營水平，也已捉襟見肘，不敷應用。
??另外，收并購帶來的人才稀釋和品牌落地的困難，也加大了持續運營和盈利的不確定性。
??新物企發展路徑和規模之上的盈利模式遠不清晰，更遑論收入和利潤的正?；?br /> ??在剛剛過去的2021年，蝴蝶翅膀已在顫動，駱駝背上已壓草。
??表現一、中國物業服務總體滿意度評價約78%，相較上一年穩中微降；
??表現二、物企股價下半年的平均跌幅為22.16%，而同期恒生指數整體跌幅只有16.76%；
??表現三：物企并購大增的同時，標的平均估值水平同比下降約20%。
??對物企，資本和市場已趨向理性甚至挑剔，他們明白：
??一、物企的成長模式，舊的“已老”，新的“未成”。
??二、在K型時代，不能撒胡椒面，要找到能走出“上K線”的物企。
??正戲仍未開始，再熱鬧的狂歡也是前戲。
??這樣說的另一個重要原因是：行業中物管口碑最好的巨頭之二還在場外。
??就好像三國時舉辦高級比武大會，呂布和關羽都沒報名一樣。
??K型時代，虛席以待。

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