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東莞|樓市走到3月，有一種強烈的預感( 二 )

樓市東莞


前面已經祭出了不少傳統的“救市政策” ， 但眼下市場仍波瀾不驚 ， 誰都知道 ， 當信心被消磨后 ， 情況可能只會更糟 。 所以 ， 已有專家如經濟學家任澤平在3月13日零點整發表一篇觀點明確的文章 ， 其中提到：


“因城施策”就是允許各個城市自救 ， 通過適當地調整房地產前期過緊的政策來進行房地產市場的自救 。 比如前期的限購、限貸、限價、限售等等 ， 今年有可能會調整 。
聯想到最近一段時間 ， 廣州放開豪宅備案價格 ， 東莞甚至在3月13日對2022年第一輪土拍的長安地塊和塘廈地塊取消了毛坯限價（此前限價41998元/㎡和 38220元/㎡） 。 而同為長三角的杭州、南京等城市 ， 也在即將要出讓的首批地塊中提高了限價標準 。 指向很明確 ， 一方面開發商要有錢賺 ， 敢于拿地；另一方面 ， 給市場釋放了一種房價預期和空間 。

看到沒有 ， 無論專家還是地方的實際行動 ， 都越來越觸及樓市真正回暖的核心問題：房價要有一定幅度的增長 。
有人一定會說 ， 現在房價都這么高了 ， 而且大家都有房子了 ， 在這樣的市場環境下 ， 房價能漲得起來嗎？樓市走到3月 ， 有一種預感越來越強烈 ， 在房君看來 ， 有幾點是明確的：

1.僅靠自住是無法撐起市場繼續回暖 。 央行在2020年發布過一份報告 ， 超4成家庭有2套（含）以上住房 ， 純剛需更是少之又少 ， 只有4%的城鎮家庭沒有住房 。 當然 ， 這份報告在不久后就被刪除了 ， 原因不得而知 。
但還有兩個信息也佐證了這一點 ， 一是2021年末我們的常住人口城鎮化率已為64.7% ， 考慮到人在農村 ， 已經在城市買房的情況 ， 以房子算城市化率只會更高 。 二是通過我們身邊的人也可了解到 ， 很少聽說一套自住房都沒有的 。 一句話 ， 我們不缺房子 。 要想刺激市場真正回暖 ， 只能把我們此前調控抑制的“保值增值”需求適當激發出來 。
但是我們也知道 ， 現在能買房的 ， 除了剛需 ， 很大一部分人買房的目的就是應對不斷增發的貨幣 ， 直白點 ， 就是對抗通脹 。 但如果房價也不漲了 ， 加上變現的問題 ， 這部分需求肯定是不會輕易入市的 。 所以 ， 如何刺激這部分需求 ， 就兩個字：漲價 。
2.漲多少合適？
首先要清楚一個事實 ， 國家自2021年以來的樓市去杠桿 ， 去房地產行業杠桿 ， 去購房者杠桿都一直在進行 ， 只是到去年底才開始進行微調 ， 目的是穩市場 。 做了這么長時間去杠桿動作、確保行業出清的事 ， 不可能前功盡棄、所有的風險都恢復到以前 。
所以 ， 即便要市場回暖向上 ， 也得有一個度 ， 讓他們看到買房即便不像過去那樣大漲 ， 但起碼能實現保值 ， 有專家算過一筆賬 ， 算上首付資金利息和房貸利息 ， 一年房價漲幅不能少于5個點 ， 此前有地方也按整個幅度審批預售價 。 有了這樣一個幅度參考 ， 起碼可以把市場預期帶動起來 ， 看到房價還能漲！

3.再提一下上限 。
去年有兩個節點 ， 官方都提及房地產稅 ， 特別是去年底 ， 財政部表示要做好房地產稅試點準備 ， 作為試點熱門城市 ， 廈門統計部門甚至提到做好試點落地前的準備工作 ， 一時間 ， 其他城市都心心念念 ， 似乎很快就會輪到自己 。
其實 ， 房君曾撰文說過 ， 房地產稅試點一定是在樓市上行期才會推出來 ， 而不是在平穩期 ， 甚至下行期 ， 那樣對市場的影響太大了 。 所以 ， 在經歷去年上半年的樓市火熱期后 ， 有業內人士就表示 ， 房地產稅一定會被搬出來“嚇?！币幌?。 不過 ， 在這次全國大會上卻沒有提及 ， 很顯然 ， 這跟當下的市場不溫不火有關 。 由此可見 ， 房地產稅短期不會再提了 ， 讓市場先“回血” 。 回到什么時候？表現在：

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