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現階段的房產價格高還是低？有人說高 ， 有人說低 ， 常理而言 ， 價格高不高需要根據需求力評判 ， 對于房產價格 ， 是否價高主要的評判依據為3個方面：①房產供給量；②市場的需求數量；③房產價格收入比 。
當然了 ， 這三個方面 ， 也是辨別房地產是否存在泡沫的主要依據 。
首先 ， 在房地產供給量方面 ， 央行在《金融界》曾發表過一項城鎮家庭資產負債報告 ， 這份報告中數據顯示 ， 我國城鎮家庭的戶均資產為318萬元 ， 在家庭資產中 ， 實物資產占比超過70% ， 非實物資產不到30% ， 這也就意味著城鎮普通家庭擁有很多房子了 。
在家庭房產保有量方面 ， 央行報告分析 ， 城鎮家庭房產保有量達到了96%以上 ， 戶均房產為1.5套 ， 超過30%的家庭擁有2套以上房產 ， 超有10%的家庭擁有3套以上房子 。 總體而言 ， 至少有40%的家庭擁有二套房 。 所以結論很明顯 ， 現階段的住房供給已經供大于求了 。
其次、市場需求量多不多？如果說房產價格高 ， 是因為需求太多導致的話 ， 那高有高的道理 ， 然而現階段的房產需求量似乎有點“出乎預料” ， 市場購房需求量呈現出減少的走勢 。 這一點突出表現在人口生育率層面 。 2021年全年新生兒只有1062萬人 ， 比起2020年的1200萬人數量 ， 新生兒數量再創新低 ， 生育率比日本、韓國等低生育的發達國家還要低得多 。
人口紅利是過去幾十年來 ， 我國GDP發展和各行各業持續向上的根本動力 ， 房地產也是同樣如此 ， 在城市化的浪潮中 ， 一波接著一波的巨量人口涌向城市 ， 一方面在注入勞動力的同時 ， 也提供了源源不斷的購房需求 。 然而隨著人口局面和生育格局的轉變 ， 老齡化的情況開始凸顯出來 ， 2021年60歲以上老年人超過2.6億人 ， 占比18%以上 。 青壯年和少年人口比重減少 ， 未來誰會繼續接盤購房呢？
再次 ， 從房產價格與收入的比值來看 ， 買不起房是常態 。 易居研究院曾統計過全國各大城市的房產價收比 ， 易居研究院給出的結論是 ， 全國房產價收比為8左右 ， 這意味著在這個“基本值”下 ， 一位普通打工者需要不吃不喝40年才能夠買得起一套房子 。 而且北京、上海、深圳等一線大城市的“基本值”要遠高于平均值8的水平 。
究竟是高了還是低了？咱們對比下“合理水平”就知道了 ， 根據聯合國發布的全球房價收入比數據 ， 聯合國指出 ， 合理的水平為4-5之間 ， 由此可見 ， 我國的“該數值”遠超國際合理區間 。 所以 ， 從這個角度而言 ， 很多人說“買房難度大”其實屬于情理之中的事情 。
所以 ， 一直以來“期待房產價格下滑”是多數無房人和年輕人心目中“共同的愿望” 。 2022年或“首迎房子貶值潮”？專家直言：下跌27%才算合理水平！
其實 ， 這一輪房產下行從2016年就開始醞釀了 ， 同年10月 ， 高層提出了房住不炒的基本發展定位 ， 要求各大城市深度開始房地產調控模式 ， 實現住房屬性和價格的回歸 。 從2017年至2022年初 ， 整個樓市在深度多層次的調控摁壓之下 ， 徹底結束了繼續上升的勢頭 ， 轉頭向“涼涼”的地步滑落 。
在這幾年時間里 ， 影響顯著的為3個政策要求：
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