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中國住房制度的改革始于1988年 ， 從此開始對傳統的福利分房制度進行變革 ， 以建立起符合市場經濟機制的住房體制 ， 實現住房的商品化和社會化 。 從房改到目前為止 ， 中國房地產發展已經走過了34年的發展歷程 。
中國房地產經過幾十年來的快速增長 ， 現在已經到了頂點 ， 房地產伴隨著快速推進的城鎮化和廣大民眾住房條件的改善 ， 成就了中國房地產的黃金時代 。 然而 ， 各項指標均顯示出房地產的發展已經到了拐點 ， 下一步將會進入一個平穩發展的新階段 。
統計數據顯示 ， 目前我國商品房廣義庫存已超過70億平方米 ， 商品房空置率為22% ， 空置房數量已超過7000萬套 ， 總共1.4套房產 ， 足以滿足3億人的住房需求 。 而中國的人均居住面積也已從1980年的5平方米 ， 增長到現在的50平方米 。 按照這一標準 ， 從世界范圍看 ， 如今發達國家的住房標準也就是人均50平方米 。
筆者認為 ， 如果按照發展階段來看 ， 中國房地產第一階段以滿足民眾的住有所居 ， 和改善住房條件的目標已基本上實現 ， 從長遠和發展的眼光審視房地產業 ， 中國房地產第二階段的發展目標必然將會以改善人們的居住環境為目標 。 當然 ， 這一目標不可能在短期內實現 ， 至少也是幾十年后的事情了 。
之所以會得出這一結論 ， 是因為從發達國家的房地產發展過程來看 ， 都曾經歷過一個由“注重數量 ， 到數量與質量并重 ， 再到質量第一 ， 進而強調個性化、多樣化、高環境質量”的發展階段 。
未來中國房地產的發展也不會例外 ， 仍會沿著這個發展方向向前發展 。 原因在于以下幾點：
一、改善居住環境是人們對于美好生活的向往的必然追求
中國房地產經過幾十年的發展 ， 大部分民眾擁有了屬于自己的住房 ， 住房面積得到了很大的改善 ， 一部分人也將原先小房子逐漸換成了大房子 。 伴隨著城鎮化的快速推進 ， 城市群、都市圈逐漸形成 ， 按照新型城鎮化的發展規劃 ， 到2050年 ， 中國將會有75%的人口居住在城市 。
雖然城市生活給人們的生活帶來了便利 ， 但由于大多數人口集中在城市 ， 同時也導致了城市病的出現 。 城市病 ， 是指城市在發展過程中出現的交通擁堵、住房緊張、供水不足、能源緊缺、環境污染、秩序混亂 ， 以及物質流、能量流的輸入、輸出失去平衡 ， 需求矛盾加劇等問題 。
居住在城市中 ， 盡管有錢可以買更好位置、更大面積的房子 ， 但居住環境卻是無法改變的 ， 噪雜的城市噪音 ， 渾濁的空氣 ， 摩肩接踵的人流 ， 這些是生活在城市中的人們無法避免 ， 必須每天都要去面對的 。
由此可見 ， 人們迫切希望改善居住環境的需求 ， 將會成為未來房地產的發展方向 。
二、城市郊區、衛星城和小城鎮是未來房地產長遠的發展方向
隨著人們生活水平的提高 ， 人們的住房需求必然會從滿足居住條件 ， 逐步向改善居住環境的方向發展 。 居住在城市郊區、衛星城或小城鎮 ， 不僅可以遠離城市的喧囂、噪雜、霧霾天氣和車水馬龍 ， 呼吸到清新的空氣 ， 還可以獨自享受到安靜的居住環境 ， 欣賞到自然的田野風光 ， 甚至可以在房前屋后種植“無公害”蔬菜 ， 滿足家庭的部分需求 。
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