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2021年之后 ， 樓市正式開啟了“下滑”之路 。 據國家統(tǒng)計局4月發(fā)布的70城房價數據 ， 新二手房下滑比例都達到70% 。 新房和二手房的下降城市分別有47個和50個 ， 比上月分別增加9個和5個 ， 可以看出 ， 下滑的城市越來越多了 。
然而誰都知道 ， 房價漲跌從來都是遵循最基本的供求原理 ， 所以價格不理想 ， 供應端也不會樂觀：機構發(fā)布的住宅報告顯示 ， 截至4月底 ， 全國100個重點城市新建商品房庫存面積4.8億平米 ， 環(huán)比再增2% ， 庫存規(guī)模保持連續(xù)17個月同比小幅增長；
不僅僅是新房 ， 二手房市也明顯感受到“寒意” ， 在去年末主要城市二手房庫存報告中 ， 60城二手房庫存量就達到295萬套 ， 比如天津、重慶、沈陽庫存量均超14萬套 ， 成都達12萬套 ， 還有南京、杭州、佛山等城市庫存正處于增長中 。 在商品房買賣市場 ， 二手房交易比重超過60% ， 可以說代表著整個房市的風向：二手房熱則房產熱 ， 二手房冷則行業(yè)冷 。
為什么樓市變得這么冷？以下3個因素 ， 內行預測：今明兩年或超乎常人想象 ， 房產或成為人們負擔 。
1 ， 這么多房子 ， 未來房子由誰來接手？2015-2021年6年時間 ， 城鎮(zhèn)化率從56.1%快速增長到近65% ， 據測算 ， 城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點 ， 就意味著每年有1400萬人要進城 。 換言之 ， 這些年差不多有1億人進入城市 ， 住房需求也得到深度釋放 。 但城鎮(zhèn)化率越高 ， 住房市場所面臨的問題也越突出 ， 與其直接關聯的是購房基數需求的減少 ， 尤其凸顯在人口數量方面 。
公開數據顯示 ， 2015年人口凈增長680萬 ， 而到2021年人口凈增長只有48萬 ， 目前人口增速已接近臨界點 ， 不排除持續(xù)下滑的人口出現負增長趨勢 。 一方面 ， 總和生育率只有1.3 ， 很難維持正常的世代更替 ， 隨之而來的是60歲以上老齡化問題 ， 在2015年我國老齡化率就有16.5% ， 而截止到去年 ， 我國老齡化率已達到18.9% ， 超過國際公認的10%臨界點 。 可以說 ， 從城鎮(zhèn)化率到人口增長 ， 并且伴隨著老齡化上升 ， 意味著樓市需求進入下滑趨勢 。
都說人口是房地產長期支撐 ， 過去人口不斷從農村走進城市 ， 住房市場才能維持增長趨勢 。 如今新生人口減少 ， 老人增加 ， 未來的住房需求還會像前些年如此旺盛嗎？房說君看來顯然不會了 。 在樓市庫存還有4.8億平的前提下 ， 即便還有農村人進城 ， 潛力其實很小了 。
2 ， 通脹波及 ， 買房抵抗通脹？
近兩年 ， 世界多國都統(tǒng)一選擇了“發(fā)錢”策略 ， 來恢復經濟提高人民收入 ， 但由此導致美英等國家CPI呈現出大跨步前進狀態(tài) 。 2020年至今 ， 全球范圍內有超過50家央行降息或多次降息 ， 全球超60%的經濟體利率不到1% ， 部分地區(qū)甚至進入負利率 。 據機構數據 ， 美聯儲、日、歐與英4大行 ， 光是2020年的寬松政策就投入了5.6萬億美元 。
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