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商業地產|商業地產內卷，旭輝艱難轉型( 二 )



2019年中 ， 旭輝合并商業管理部和旭美商業 ， 成立旭輝集團商業地產管理總部 ， 總裁林峰親自掛帥 ， 挖來萬達老將王壽慶 。

今年2月 ， 中南商業總裁韓石轉會 ， 擔任旭輝商業副總裁兼旭輝商管公司總裁 。 在此前的職業生涯中 ， 韓石分別為中糧和中南打造了商業品牌“大悅城”和“大有境” 。

地產主業增速放緩 ， 商業項目可為旭輝增添穩定的租金收入 。

從福建起家 ， 旭輝早年憑借“不捂盤、高周轉、高去化” ， 規模急速膨脹 。 意氣風發之時 ， 旭輝董事長林中曾畫餅：2020年之前進入行業前八 ， 2021年向3000億銷售規模進軍 。

最近三年 ， 旭輝的銷售增速連續放緩 ， 分別為46%、32%以及15% 。 2020年 ， 旭輝的合約銷售額停留在2310億元 ， 排名行業第14位 。

時代變了 ， 當年的黑馬 ， 也得放下驕傲的心氣 。

兩年前 ， 林中提出 ， 集團10年后的營收 ， 一半是開發業務 ， 三成是收租業務 ， 兩成來自其他業務 。

今年 ， 韓石拋出了短期目標——未來三年實現租金50%復合增長 ， 到2023年 ， 租金收入期望達到20億元規模 。 盡管 ， 2021上半年 ， 旭輝商業板塊的租金收入僅有3.91億元 ， 對集團總收入的貢獻僅1% 。

旭輝同時寄望 ， 商業勾地成為低成本獲得土地的重要途經 。

2020年業績會上 ， 林中表示 ， 為控制土地成本 ， 拿地方式可以多元化 ， 如培育商業IP、產業聯盟 ， 培育舊改更新能力等 。

2018年至2020年 ， 旭輝多元化拿地占比從11%提升至51% 。 2020年 ， 旭輝的商業勾地占比為32% ， 收并購、IP勾地及一二級聯動占比分別為29%、13%、15% 。


缺乏運營能力

當商業地產領域巨頭林立 ， 旭輝想要打破格局 ， 并不容易 。

中國城鎮化促進會城鄉統籌委副秘書長孫文華對《21CBR》表示 ， 房地產進入存量時代 ， 商業項目屬于配套項目 ， 競爭激烈 。 當下 ， 好的商業項目 ， 土地成本也高 。

一位前旭輝投拓人士認為 ， 當下商業項目趨于飽和 ， 旭輝商業錯過了最佳的擴張時機 。 “新城很早就成立了商業集團 ， 挖了很多萬達的人 ， 在三四線城市圈了很多商場 。 在一二線城市 ， 商業地產巨頭就更多了 ， 旭輝缺少核心資產和核心能力 。 ”

他對《21CBR》透露：“旭輝沒有足夠數量、獨立運營的項目去游說政府 ， 在商業勾地時不具備議價權 。 ”而在某些新一線城市 ， 擁有數百個商業項目作品的新城 ， 在商業勾地時幾乎沒有對手 。

數據也印證了上述投拓人士的說法 。 2020年 ， 盡管多元化拿地占比顯著提升 ， 旭輝的平均拿地成本同比大漲56.5% ， 至7612元/平方米 。 旭輝今年新獲取的商住用地中 ， 也不乏溢價率30%的地塊 。

而新城控股的商業綜合體樓面均價 ， 則從2017年的2126元/平方米 ， 降至2020年的1596元/平方米 。

孫文華認為 ， 旭輝轉型商業地產 ， 運營能力將成為重要挑戰：“商業靠運營 ， 需要有強大的招商能力和商業項目運營能力 。 商業運營人才需要有行業經驗和行業人脈 ， 這是需要時間沉淀的 。 ”

為補齊運營的短板 ， 旭輝引入合作方運營商業項目 。

旭輝商業的“朋友圈” ， 除了恒基、置地等老朋友外 ， 近兩年還增加了山東銀盛泰、華熙集團、寶龍、華住等新朋友 。 今年2月 ， 旭輝以33.18億元的代價 ， 取得北京“華熙LIVE·五棵松”項目50%的股權 。 原有的項目管理團隊均留任 ， 繼續負責項目運營 。

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