銷售額|千億房企融資大戲：旭輝、藍光發力美元債，去杠桿大考
◎來源| 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯| 密探君
新年，新氣象。能確認的是，當前樓市已進入低增速區間。除了各家上市房企密集披露年度經營業績外，事關規模擴張的融資大戲似乎一刻也不能耽擱。
1月12日，旭輝集團公告公司境外發行2027年到期的4.19億美元優先票據，年利率4.375%，意在對現有債務再融資，也就是“借新還舊”。
地產密探詳細查閱了旭輝上市以來發債公告，發現上述融資利率可謂創新近年來新低。從克而瑞監測數據看，旭輝作為全國銷售額排名TOP15強房企，規模優勢較為顯著。
旭輝上述發行美元債所呈現的低利率，是否意味著當前是大型房企境外發債較佳的一個窗口期？
無獨有偶，當天藍光發展公告公司旗下“HejunShunzeInvestmentCo.,Limited”境外發行3億美元、期限364天的無抵押固定利率債券。
據藍光發展上述美元債上市所在地的新交所對外披露，該3億美元債年利率8.85%。同樣是千億房企，相對于旭輝來說，藍光發展上述發債利率明顯是不具優勢的。
當前現實，就是如此殘酷。規模為王時代，旭輝2020年銷售額突破2000億元級，藍光去年剛邁入千億元級。
具體來看，旭輝集團官方對外披露去年合同銷售金額約2310億元，同比增長15%，合同銷售面積約1538.51萬平方米，同比增幅27.8%。這個增幅雖然與自身歷史相比，明顯回落，但就同行相對比來看，仍還不錯。
再看藍光發展，當前雖未披露2020年經營業績，從克而瑞數據看，全口徑銷售額1036.3億元，排名第38位，銷售額及排名均有一定下滑。
回到藍光發展上述美元債，實際上該筆債券8.85%的年利率，已實屬該房企境外發債新低水準。
去年底，易居企業集團CEO丁祖昱在跨年演講中曾直呼：“我覺得最難的、最大的挑戰，就是在資金上的挑戰?！薄捌髽I首先要降杠桿，讓自己轉綠?！?br />比如藍光發展，截至去年中期時踩了三道紅線，而旭輝集團則踩了一道紅線。
但實際上，更多千億房企面對三道紅線，暫時似乎難以快速轉綠，只能慢慢來。
比如短債換長債，先做到優化債務期限，通過借新還舊，加大銷售回款率，不斷增加經營凈現金流入，減少對外部融資的過分依賴等。
當然，這一切都需要時間。監管層已放寬了對各大房企處理“三道紅線”進入安全邊際的時間表。對所有房企而言，這個時間窗口需要倍加珍惜。
隨著監管層出臺三道紅線，金融機構也會參考“三道紅線”給予各大房企不同的融資額度及利率，這本身就是有明顯差距的，也會加劇這種差距被拉大。
比如踩了“三道紅線”的恒大，去年截至去年底，恒大有息負債額在9個月內狂砍1578億元后，仍有7165億元。恒大設定2021年銷售目標7500億元，預期同比增幅僅約3.7%，但依然明確要減負1500億元債務。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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