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債務危機|明年起，“降價潮”或將全面降臨，新規下，有人要早做打算了

房價房地產市場恒大

近期，陸續有幾條消息沖擊樓市，即白巖松直言不諱地說，高房價正在透支年輕人的財富，甚至在某種程度上，拖累年輕人的愛情。央行原副行長吳曉靈則公開表示，在泡沫中狂歡的日子不多了，準備好潮水退去是每個人都要面對的現實。單從這些角度來看，我們會思考一個問題，在光鮮亮麗的財政數據背后，比如人均居住面積是40平方米，城鎮居民住房擁有率是96?那樓市真的完美無缺嗎？很明顯，由于“幸存者偏差”，一些隱秘的數據最終被掩蓋了，比如空置率，居民杠桿率。債務危機|明年起，“降價潮”或將全面降臨，新規下，有人要早做打算了

若以成本意識看待房地產市場發展，房價的快速上漲往往得不到大規模資金流的沖擊，如貨幣政策傾斜，外部資金容易流入國內；其次受去庫存、棚改貨幣化等因素的影響，啟動了以現金流為主導的上漲周期。實際上，我國每年的住房貸款都在持續增長，這就是一個很好的例子，居民財富都指向房產?；蛟S在這個時候，家庭財富的70?是財產看上去令人驚訝，但毫不客氣地說，這才剛剛開始。從根本上說，房地產市場是一場貨幣游戲，開發商依靠銀行的貸款，幾乎是零風險融資拿地、建房，最后利用預售制度的政策漏洞吸取現金流緩沖項目，一旦成功開盤，其回報率幾乎翻倍。這個問題就到這里了，資金鏈是否一直處于無風險狀態？債務危機|明年起，“降價潮”或將全面降臨，新規下，有人要早做打算了

而客觀上，這也是在經歷了多輪調控后所埋下的隱患，俗話說水到渠成，當開發商、居民自身杠桿無限增大時，消費規模相對處于下降趨勢，反饋給市場的是市場內需受到抑制。與之同時，社科院2018年發布的一份報告似乎證實了這一點，該報告明確指出，我國房地產經濟的拉動效應出現拐點；按照國際標準，房價收入比幾乎可以完全反映出整個市場生態，但此時回望數據，均值為9.3，北上廣深等一線城市甚至突破20，即不吃不喝工作20年才能買房。房屋實質上是供人居住的，房價最開始上漲的原因也是因為住房嚴重短缺。在住宅商品化改造之初，當時人們對住房的需求十分旺盛，對住房的需求應運而生，導致房價迅速上漲。實際上這樣的上漲是非常合理的，但后來房價的上漲，很大程度上離不開炒作的因素。房屋供應仍然短缺？現在城鎮人均住房面積已超過40㎡，遠超歐美發達國家的33㎡標準，當然不是這樣。百分之九十六的城鎮家庭至少擁有一套住房。顯而易見，現在的住房確實是過剩的，而且很多城市的這種情況仍然很嚴重。但呢，現在的房價卻高漲了，就算是今天的下跌，相對于之前的上漲，幾乎可以忽略不計。事實上，除了住房資源過剩之外，現在還有一個數據可以看出房地產市場的泡沫，即居民負債比率，即杠桿率。中國家庭的平均債務比率在1996年僅為3?在此之后一直在上升，到2008年達到了20?右，再過10年，中國家庭的債務比率已經飆升至55?在這些債務中，大部分都是抵押貸款。據中國人民銀行統計，到2020年3月，中國家庭貸款余額達到56.5萬億元，其中僅有11.8萬億元用于商業經營，44.7萬億元用于消費，其中超過30萬億元用于貸款買房，占全部消費貸款的70?右?，F在，這就足以看到現在住房市場上的居民杠桿有多高了。因為房價太高，居民買房子要背負大量的房貸，這也是很多人的無奈之處。債務危機|明年起，“降價潮”或將全面降臨，新規下，有人要早做打算了

事實上不僅是現在的居民負債率高，房企也一樣。現在開發商所面臨的債務危機前所未有。據貝殼研究院統計，到2020年9-12月，即將到期的房地產企業債務規模達到3000億元，比去年同期增長了68?其中，11月即將到期的債務總額達到了1071億美元。這種規模的債務到期高峰，的確給房地產開發商帶來了巨大壓力?，F在的房地產開發商推出這么多優惠政策，這也是為什么促銷賣房的原因之一。以往，房企如此大規模的負債到期，一般都是采用融資的方式來解決即將到期的債務，即新賬還舊賬。以8月為例，房企境內外融資總額為123次，環比增長14次，累計融資1247億元。但現在這種做法行不通，最近，住建部、央行和部分房企召開了一次座談會。會上明確提出“三條紅線”：1、扣除預付款后資產負債率大于70?、資產負債率大于100?、現金短債比例小于1。而且這三條紅線中的任何一條，房企有息債務的規模都將被限制在5?內，負債的年增長不得超過10?如果這三條紅線中的任何一條，房企的有息債務規模都將被限制在5?內，基本上就是沒有新的融資渠道。

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