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普陀|煙臺(tái)打響樓市松綁第一槍？( 二 )

二手房普陀


有城向左 ， 有城向右 ， 即是糾結(jié) ， 也說明預(yù)售資金的監(jiān)管松緊并非樓市是否松綁的晴雨表 。
為什么是現(xiàn)在
煙臺(tái)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)放松政策 ， 有其考慮 ， 也有大環(huán)境的影響 。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張情況緩解有限 ， 今年一月的境內(nèi)、境外債兌付小高峰 ， 令不少房企壓力頗大 。 如何保證公開市場債務(wù)不逾期 ， 甚至是不少房企的頭等大事 。
而且 ， 對(duì)于開發(fā)商來說 ， 春節(jié)前是支付工程款的重要節(jié)點(diǎn) 。 包括建筑工人的工資不能拖欠 ， 也是這個(gè)時(shí)間段必須要保證的事項(xiàng) 。 煙臺(tái)版放松政策中就明確：3%-5%的預(yù)售資金監(jiān)管解除后 ， 須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付 。
在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上釋放出一定的流動(dòng)性來 ， 獲益的不僅是房企 。
而房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀也到了諸神歸位的時(shí)候 。
嚴(yán)厲的調(diào)控之下 ， 去年下半年的樓市表現(xiàn)可謂灰頭土臉 。 各方的避險(xiǎn)情緒和金融機(jī)構(gòu)、有關(guān)部門的應(yīng)激反應(yīng)互相疊加 ， 不僅市場黯淡 ， 甚至已經(jīng)動(dòng)搖了樓市的信心 。
潑洗澡水把孩子也潑出去 ， 當(dāng)然不是調(diào)控的目的 。
在這種情況下 ， 政策的回暖已經(jīng)是齊頭并進(jìn) 。
1月20日 ， 新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐：1年期下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期 ， 下降5個(gè)基點(diǎn) 。
1月18 日央行發(fā)聲要“保增長” ， 為了讓大家聽得更明白點(diǎn) ， 甚至用大白話直說：把貨幣政策工具箱開得再大點(diǎn) ， 避免信貸塌方 。
此前 ， 房貸利率下調(diào)等措施也已經(jīng)在多個(gè)城市施行 ， 而安徽蕪湖等20多個(gè)大小城市甚至開始實(shí)施真金白銀的購房補(bǔ)貼 。 還有濟(jì)南、青島等多個(gè)城市放寬公積金買房限制 。
實(shí)際上 ， 從去年10月最高級(jí)別會(huì)議上關(guān)于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的定調(diào) ， 就已經(jīng)意味著高壓緊縮的調(diào)控政策迎來拐點(diǎn) 。
在煙臺(tái)新規(guī)之前 ， 住建部等三部委就發(fā)布了相關(guān)通知 ， 明確規(guī)定凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后依然要保障樓盤建設(shè)正常支出 。
莫道煙臺(tái)早 ， 更有早行人 。
會(huì)是久旱逢甘霖嗎？
煙臺(tái)的放松政策 ， 實(shí)際上是一個(gè)激勵(lì)措施：對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)的開發(fā)企業(yè) ， 商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn) ， 對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)的開發(fā)企業(yè) ， 商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn) 。
有媒體據(jù)此計(jì)算 ， 去年全國樓市銷售額是18萬億 ， 這些已經(jīng)進(jìn)預(yù)售賬戶里的錢 ， 如果松動(dòng)5%、6% ， 便能激活萬億級(jí)的資金“活水” 。
想得有點(diǎn)多了 。
專業(yè)人士的看法是 ， 煙臺(tái)頒布相應(yīng)措施和城市本身有關(guān) ， 僅調(diào)整幾個(gè)百分點(diǎn)對(duì)企業(yè)本身的幫助并不大 ， 更談不上緩解資金壓力 。 不同城市的基本面和房地產(chǎn)市場行情有較大差異 ， 如果一個(gè)城市內(nèi)爛尾項(xiàng)目普遍 ， 大概率政策不會(huì)出現(xiàn)放松跡象 。 而核心城市由于需求支撐力更強(qiáng) ， 未來也將是人口集聚的重點(diǎn)區(qū)域 ， 大概率也很難出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管政策的松動(dòng) 。
也就是說 ， 煙臺(tái)的政策放松不具有普遍性 ， 核心城市不會(huì)放松 ， 爛尾風(fēng)險(xiǎn)大的城市也不會(huì) 。 排除這些城市后 ， 樓市可以激活的資金量級(jí)并不大 。
更冷靜的看法是 ， 商品房預(yù)售資金的監(jiān)管政策未來仍將是從嚴(yán)從緊 。
在我國 ， 商品房預(yù)售其實(shí)一直附著融資功能 。 開發(fā)商以期房提前拿走消費(fèi)者的購房款 ， 搞新項(xiàng)目、搞投資 ， 預(yù)售演變成了開發(fā)企業(yè)的主要融資手段 。 預(yù)售制度變成融資 ， 會(huì)削弱宏觀調(diào)控能力 ， 不利于保護(hù)消費(fèi)者利益 ， 而且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患 ， 還會(huì)削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力 。
在推行商品房預(yù)售的大多數(shù)國家和地區(qū) ， 均對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)格或采用購房者分期付款的方式 ， 有意識(shí)的削弱預(yù)售制度的融資功能 。 所以 ， 隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟 ， 預(yù)售資金的融資功能必將弱化 。

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