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普陀|煙臺(tái)打響樓市松綁第一槍？

二手房普陀

普陀|煙臺(tái)打響樓市松綁第一槍？

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普陀|煙臺(tái)打響樓市松綁第一槍？


日前 ， 煙臺(tái)宣布降低部分商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例 。
這則消息一時(shí)引來(lái)廣泛關(guān)注 ， 各種憧憬像雨后春筍一樣冒頭 ， 甚至有樂(lè)觀的媒體用的標(biāo)題是：煙臺(tái)打響樓市松綁第一槍！
【普陀|煙臺(tái)打響樓市松綁第一槍？】真是這樣嗎？
其實(shí) ， 預(yù)售資金監(jiān)管力度的強(qiáng)弱固然體現(xiàn)了政策的松緊 ， 但也沒(méi)到給樓市松綁的程度 。 何況 ， 同一時(shí)期收緊預(yù)售資金監(jiān)管的城市更多 ， 這城放松那城收緊 ， 更多的是體現(xiàn)出因城施策的針對(duì)性 。
暖意當(dāng)然也有 ， 但是微若呵氣 ， 如果打個(gè)比方 ， 類似于女神對(duì)舔狗說(shuō)：今天這么冷 ， 你咋不穿羽絨服呢？
可能是關(guān)心你 ， 但是離抱得美人歸還差得遠(yuǎn)呢 。
預(yù)售資金的監(jiān)管松緊
商品房預(yù)售資金 ， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí) ， 購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款 ， 包含預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等 。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管 ， 預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶 ， 只能用作本項(xiàng)目建設(shè) ， 不得隨意支取、使用 ， 也就是常說(shuō)的“專款專用” ， 按照項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn) ， 比如主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目交付使用等 ， 按比例支付給開發(fā)商 。
制度的本意是保證開發(fā)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)工程如期完工 ， 防止資金鏈斷裂形成爛尾 ， 保障消費(fèi)者權(quán)益 。 但是在現(xiàn)實(shí)中 ， 因?yàn)楸O(jiān)管不嚴(yán) ， 開發(fā)商會(huì)采取虛報(bào)工程進(jìn)度等方式挪用項(xiàng)目預(yù)售資金 。 尤其在高周轉(zhuǎn)大行其道的時(shí)期 ， 市場(chǎng)熱度高企 ， 房企們拼命沖體量拉規(guī)模 ， 往往把資金用到極致 ， 必然會(huì)打預(yù)售資金的主意 。

數(shù)據(jù)顯示 ， 項(xiàng)目開發(fā)最重要的資金來(lái)源就是預(yù)售資金 ， 占到40%左右 。
占比如此之高的一筆錢 ， 早晚是自己的 ， 卻放在銀行不能隨便用 ， 對(duì)那些朝扣銀行門、暮隨債券塵的開發(fā)商來(lái)說(shuō) ， 宛如百爪撓心 ， 不動(dòng)心思是不可能的 。
這也是近一兩年來(lái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管收緊的原因 。
樓市調(diào)控啟動(dòng)之后 ， 資金面大幅度收緊 ， 高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企們爆雷不斷 ， 隨之而來(lái)的是待交商品房爛尾風(fēng)險(xiǎn)急劇放大 。 如果繼續(xù)放任預(yù)售監(jiān)管資金被挪用 ， 引發(fā)的后果是管理部門不愿意看到也不能承受的 。
誰(shuí)也不愿意看到開發(fā)商的資金問(wèn)題演變成社會(huì)問(wèn)題 。
但是監(jiān)管過(guò)嚴(yán) ， 開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)就會(huì)遇到麻煩 ， 因?yàn)槿绻＿\(yùn)營(yíng) ， 這錢本來(lái)就是他們的 。
開發(fā)商預(yù)售商品房 ， 收回來(lái)錢去支付農(nóng)民工工資、土建費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等 ， 包括再拿下一塊地 ， 都需要錢 。
如何在控制風(fēng)險(xiǎn)與保障開發(fā)商合理權(quán)利之間做好平衡 ， 非常考驗(yàn)一個(gè)城市的管理水平 。
這也是糾結(jié)所在 。
1月18日 ， 煙臺(tái)市住建局宣布降低部分商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例 ， 1月19日 ， 福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)文強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管 。
時(shí)隔一天 ， 一松一緊 。
此前 ， 成都于去年11月初優(yōu)化了商品房預(yù)售款支取條件 ， 并壓縮審核時(shí)限 ， 為開發(fā)商支取預(yù)收款提高效率 。
但是同樣在這個(gè)時(shí)間點(diǎn) ， 10天之內(nèi) ， 包括北京、石家莊等在內(nèi)的7個(gè)城市發(fā)布了升級(jí)版預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定 。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ， 目前已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽(yáng)、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、北京等多城出臺(tái)相關(guān)文件 ， 重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管 ， 維護(hù)市場(chǎng)交易平穩(wěn)健康 。

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