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房價|2022年買房，10年后還能“大賺一筆”嗎？4個方面告訴你答案！( 二 )

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第三 ， 房地產告別大拆大建 ， 地價水平進入平穩期 。 長期以來 ， 對土地收入的過度依賴也是房價上漲的重要原因之一 ， 而且數據顯示 ， 在房價構成中 ， 地價占據60%左右 。 因此 ， 在調控過程中 ， 國家明確將“穩地價”放在了“三穩”之首 ， 過去幾年的事實也證明 ， 如今“地王”現象幾乎不復存在 。 除此之外 ， 從2020年開始 ， 棚改熱潮開始褪去 ， 國家開始全面推進“舊改” ， 持續至少5年 ， 這意味著未來土地市場會進入一個較為平穩的階段 。 再進一步來看 ， 放眼未來10年 ， 隨著城鎮化進程下入下半場并放緩 ， 增量房市場的住房需求會進一步減弱 ， 房地產大拆大建的階段將會繼續漸行漸遠 ， 從而進一步利空地價、房價水平 。

第四、M2增速放緩成為了常態化 。 長期以來 ， 我國廣義貨幣供應量M2增速都相當驚人 。 根據歷史數據來看 ， 從從1998年到2021年 ， M2從約10.4萬億增加到約238.3萬億 ， 22年增加了22倍 。 貨幣供應的不斷增加 ， 尤其是大量貨幣流向房地產市場 ， 對房價上漲起到了明顯的推動作用 。 比如 ， 從1998年到2017年 ， M2增速一直保持兩位數增速 ， 平均增速大約15% ， 最高接近30% ， 這也是房價快速上漲的一個時期 。
但是 ， 從2017年開始 ， M2增速開始下降 ， 最近5年 ， 絕大多數時間都保持在個位數增速 ， 平均增速8%-9%左右 ， 雖然2020年有所上升 ， 但最高也只保持在11% ， 隨后2021年又一路下滑 ， 再次維持8%-9%左右 。 除此之外 ， 根據以往的經驗來看 ， 經濟增速也與M2增速保持高度一致 ， 所以業內普遍認為 ， 在經濟走向趨于L型和向高質量轉型的勢頭下 ， 未來M2增速放緩將會成為常態化 。 與此同時 ， 在調控過程中 ， 國家也一直在強調防止資金違規流入房地產 ， 加大資金對實體經濟的支持力度 ， 所以房價上漲顯然正在失去一大重要支撐力 。

郁亮
正所謂“春江水暖鴨先知” ， 關于房地產正在經歷的和可能會經歷的變化 ， 開發商的感受無疑是最直接的 。 萬科董事會主席郁亮一番話就說明白了：房地產行業確實經歷過黃金時代 ， 但黃金時代的高速發展也帶來了一些問題 。 比如 ， 年輕人由于買房壓力大而產生焦慮；越來越多人無法在城市立足而影響城市發展；按揭比例增大增加居民債務風險；房地產行業占用了過多金融資源 ， 影響了高新技術、制造業、小微企業的發展 。
因此 ， 郁亮認為 ， 房地產去金融化是必然趨勢 ， 如今已正在回歸到民生行業和常態中去 ， 所以不要再指望賺大錢 ， 賺快錢了 。 筆者認為 ， 郁亮的這番表態至少透露了3個十分明確的信息：一是目前的房地產行業存在一些問題 ， 所以進行調控、調整是必然趨勢 。 二是房地產行業正在回歸民生和常態 ， 未來房地產會重點滿足自住需求 ， 金融資源會重點支持高新技術等實體經濟的發展 。 三是房地產的黃金時代已經遠去 ， 不要再指望依靠房地產賺大錢了 。

實際上 ， 在筆者看來 ， 郁亮的表態并非沒有道理 ， 隨著房地產持續進入調整期 ， 未來10年依靠買房賺大錢會變得越來越不容易 。 背后道理很簡單 ， 考慮到房子貸款、折舊成本以及房地產稅出臺帶來的稅費成本 ， 一旦房價水平不漲、少漲或者漲幅過小 ， 持有房產不僅不會賺錢 ， 反而可能會出現虧損 ， 人口流出、供大于求的中小城市無疑會更加明顯 。 此外 ， 對人口持續流入的大城市來說 ， 依靠買房來實現資產抗跌 ， 跑贏通脹問題不大 ， 但是這些城市本身房價基數就比較高了 ， 加之房住不炒成為了長期的定位 ， 所以房價水平大漲的空間和概率也會越來越小 ， 10年后想要再大賺一筆同樣也不容易 。

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