雖然在2021年9月份平均房價迎來了6年多以來的首次環(huán)比下跌 ， 但是房價下跌幅度有限 ， 目前我國的房價依舊處于很高的位置 。 根據國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據顯示 ， 2021年底全國平均房價為10139元/平方米 ， 在萬元以上 。 很明顯 。 面對目前的房價水平 ， 恐怕沒有多少人能夠靠自己購買房子 ， 大部分年輕人在買房時 ， 都需要靠自己的長輩支持 。 當然 ， 也有少數(shù)人能夠靠自己的收入買房 ， 但是這些人基本上年齡都在30歲以上 。 更重要的是 ， 現(xiàn)在大部分購房者都是通過首付按揭買的房子 ， 這也就意味著人們付了首付買了房子之后 ， 人們還需要背負二三十年的巨額房貸 。
買過房子的人都知道 ， 現(xiàn)在大部分在申請房貸時都采用的是等額本息的貸款方式 ， 并且年限以20年和30年為主 ， 這導致前期每個月的房貸中 ， 房貸利息占了80%左右 。 也就是說 ， 買房子掙錢的前提就是房價大漲 ， 否則都會虧損 。 而在過去20多年 ， 我國的房價一直在不斷上漲 ， 并且漲幅非常大 ， 所以房子的賺錢效應非常強 ， 人們也就忽視了房子的持有成本 。 但是在過去一年多里 ， 隨著房價的下跌 ， 樓市的賺錢效應正在慢慢降低 。 在當下 ， 雖然市場中有很多需要買房子的人 ， 但是大部分人現(xiàn)在都在持續(xù)觀望 ， 在等待未來房價的發(fā)展 。 可以說 ， 當下購房者已經形成了一個共識 ， 那就是不著急買房、持幣觀望 。
購房者可以暫時觀望 ， 但是房企等不了 ， 目前很多房企的資金鏈都非常緊張 ， 并且面臨著降低負債率的壓力 。 所以進入2022年 ， 很多中大型房企都開啟了新一輪降價促銷 ， 促銷力度比2021年還要大 。 2022年將迎“首個房產貶值潮”？對此 ， 懂行人預測：今明兩年將超出想象 。
房子雖然是人們最愛的一種投資產品 ， 但是本質上房子還是給人居住的位置 ， 投資房產是基于有人買房子的基礎上 ， 一旦房子數(shù)量達到一定程度時 ， 人們對房子的需求就會不斷減小 ， 那時房價也就失去了上漲的動力 。 也就是說 ， 房價的上漲和下跌 ， 最終還是要由人口來決定 。 而對于房價到底能夠漲到多高 ， 這不僅需要足夠的人口來支撐 ， 同時也需要大量的資金來支撐 。 當然 ， 除了這兩大因素之外 ， 土地、建筑材料和人力成本也是決定房價高低的因素 。
在過去20多年 ， 雖然我國房地產行業(yè)的發(fā)展速度非?？?， 每年都有大量新建商品房流入樓市之中 ， 但是我國城鎮(zhèn)化建設也非?？?， 每年都有近2000萬農村人口進入城市之中 。 正是因為這個原因 ， 才導致過去我國的住房資源一直存在緊缺的問題 ， 這也奠基了房價持續(xù)上漲的基礎 。 隨著經濟的快速發(fā)展 ， 城市的發(fā)展建設速度也非常快 ， 這導致土地價格上漲速度非?？?。 在房子的建設成本中 ， 土地成本占比最大 ， 所以土地價格的上漲 ， 推動著房價一路上漲 。 另外 ， 房子的建筑材料和人力成本都在不斷上漲 ， 這也都直接導致了我國房價的不斷上漲 。 雖然說這些因素都能夠導致房價上漲 ， 但是房子最終還是給人居住的 ， 只有不斷有人購買房子才能保證房價的持續(xù)上漲 ， 一旦房子沒有人購買了 ， 就算房子的建筑成本再高 ， 房價也會面臨下跌 。
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