??樂居買房訊 編者按：房企雷暴、工地停工、交房延遲...2021中國樓市變局，十年罕見！
??繼2019、2020年之后，樂居總編室推出【2021中國40城樓市年度備忘錄】，從新房、二手、土拍、政策、購房意愿等十大視角，記錄中國主流城市2021的樓市。本篇為系列之七：2021武漢樓市備忘錄。
??城市綜述：2021年的武漢，在城市復興的大潮之下，繼續奮勇向前。
??三道紅線、土地集中供應、房住不炒……全方位、全行業的調控影響深遠，仿佛在瞬息間，武漢樓市由暖轉冷。
??這一年，武漢新房的成交量繼續創下歷史新高。在土地成交上，國央“接盤”，民企由第一輪的“沖鋒陷陣”到二三輪的觀戰。
??樓市江湖，瞬息之間，風云莫測。
??一、新房：銷量再創新高 特價房、工抵房頻現江湖
??據湖北中原市場研究部數據，2021年武漢市場供應量略大于需求量，供需關系大致平衡。全市新房供應2365.31萬㎡，與去年基本持平；成交2155.38萬㎡，同比去年上升11%；價格持續上漲，全年均價16166元/㎡，相比2020年上漲14%。
??圖源：湖北中原研究部
??而根據武漢市住房保障和房屋管理局公布的全口徑備案數據顯示，2021年全年成交商品房215936套，其中新建商品住房成交備案200192套，成交面積23011519.2平米，是最近4年武漢新房成交總量的最高紀錄。12月以25395套的高調收尾，助力武漢又一次拿下新房成交量全國首位的寶座。
??其中，2月、8月、10月為全年成交最低月份。2月成交量低是因處于春節假期這一樓市淡季，而8月武漢則遭遇了疫情反撲，除此之外，武漢樓市降溫，炒房客開始被重擊。7月28日，武漢市房管局發布公告《市住房保障房管局關于加強購房資格管理工作的通知(征求 意見稿)》，意味著武漢進入了“房票時代”。諸多房企的“暴雷”則給傳統的“金九銀十”蒙上了陰影，市場信心不足，炒家撤場等影響，使得10月備案成交僅有11689套。
??與此同時，庫存也攀上了高位。截至2021年11月末，已批準預售尚未網簽的商品住房202039套，面積2334.65萬平方米，中原地產預測，根據備案數據所得，截至2021年11月底武漢市庫存量為2631.60萬㎡，庫存去化周期由2020年底10.4個月上升至15.9個月，庫存壓力增加明顯。
??在開盤去化方面，同樣是來自中原的統計數據顯示，2021年全市新房開盤項目共計推售64035套，開盤當日成交32351套，開盤去化率51%，相比2020年下降8個百分點，推售量及開盤當日成交量較去年均有所減少。
??“短平快”的推售節奏在2021年凸顯，隨著樓市熱度持續下降，房企蓄客時間大幅縮短，推售腳步加快，超半數項目蓄客時間在3個月內，單盤平均推售套數為210套，與2020年基本持平。上半年與下半年的開盤去化呈現出“冰火兩重天”的節奏，2021年房地產市場在下半年迅速下行，平均去化率23%，較上半年下降15個百分點，房企推售熱情減退，開盤次數縮水明顯。整體來看，2021年超半數項目去化率在30%以下，其中有三成去化率不足10%，但同時也不乏去化率在90%以上甚至日光的項目，新房市場分化趨勢延續。
??在區域成交均價方面，2021年武昌以27540元/㎡的成交均價領跑全市，江夏由于高價項目成交占比提升，均價同比漲幅為全市最高達26%，全市整體均價呈上升趨勢，僅江岸、沌口兩區域同比去年有所下降。
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