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按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下( 七 )


??如果再把表外負債、理財資金、商票、保理、供應商借款等因素加上，這個企業凈負債率可能高達300%、500%。為什么很多企業一夜之間沒有錢了，就是這個情況。
??所以三道紅線要求凈負債率低于100%并不過分，特別中國房企很多錢被監管了，還有些錢沒有進到有息負債里，如果進入里面，今天百強房企70%、80%躺下的結果不可改變。
??實現高質量發展的六大行動
??第六，房企要實現高質量發展：
??行動一，以收定支，以收定投，以收定銷，以交定工。收入和支出的配比最好不要變。我們有一個基本公式，一年收入1000千億，大概400-500億買地，200-300億建安成本，100多億稅收，加起來就是凈現金流的安排。以收定支就是這么重要。工程交付，這是必保的，這方面的錢也要安排好。
??行動二，狠抓有回款的銷售?，F在是有回款，回款被監管，銷售不錯，銷售被監管，實際還是沒有回款的銷售。所以這個指標還要進一步提煉內涵，才能適應當前的變化。
??行動三，做好強大運營體系?，F在運營體系設計是設計，工程是工程，合約是合約，集采是集采，沒有打通。我比較推崇以財務經營為導向，以現金流與利潤為核心，以計劃管理為主線，以貨值管理為基礎，實現全項目、全周期、全專業的通透經營。
??行動四，狠抓產品品質革命。未來房地產市場是存量市場，不是增量市場，是買方市場，不是賣方市場，房企要想長期發展，產品品質很重要。產品好，可以賣出溢價，賣的快。像香港的新宏基，他比周邊樓盤高10%，就是因為品質。
??行動五，打造符合人性的激勵機制。人性有善惡，當事情和你有關，就會多花精力，所以打造符合人性的激勵機制很重要。
??行動六，提前培育新產業，尋求資本擴張。這兩年很多培育新產業的公司做的不錯，現在很多公司在物業管理服務行業創造的價值已經高過主業房地產了，而且勢頭很猛。
吳建斌導師授課時說，這次在易居沃頓PMBA的分享內容，是他多年來系統性的財務管理經驗和觀點匯集，也是首次分享。而這些觀點和看法，均會收錄在他的新書《我的財務戰略觀》中。
文章來源:樂居財經

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