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按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下( 三 )


??錢用在什么地方很復雜，要看公司的DNA，看老板對市場的判斷。但資源就這么多，做這件事就無法做其他事。
??所以百強房企其實已經形成了很清晰的模式。有的專注房地產，有錢就買地，有的拿錢做商業；有的專注把錢用在一二線城市，有的用向三四五線城市，區分就此開始。
??流量熱鬧，但不創造價值
??投融資管理是一門超高技能的管理學科。具體到項目，大到公司、集團，邏輯是一樣的。
??投資加融資就是投融資，投資等于融資，融資等于投資，兩者在資產負債表里永遠相等。
??資產負債表右邊就是融資，是資金來源，包括資本金及未分配利潤，目的在于創造價值。不創造價值的投融資活動是在埋雷，到了一定程度，疊加之后會暴的。
??資產負債表左邊就是投資，是花錢以及形成的資產，可能是土地、待售物業、酒店、物業等等。
??現在很多企業把投資和融資部門分開，對此我是反對的。
??很多房企現在是兩個部門打架，投資部買一塊地就發獎金，等還錢的時候還不了，還覺得這就是財務部的事。
??一個好企業，就是投資部和融資部一起辦公，投資融資最好是一個部門。投資部一定要知道來錢不易，花錢才會很小心。
??融資決策時離不開三大因素：離不開宏觀趨勢，離不開行業形勢，也離不開組織團隊。傳統意義上就是要做到“天時地利人和”缺一不可。孫子兵法講就是“道、天、地、將、法”統一。
??這些說法的背后就是要解決怎么把投融資做的更好，怎么為企業創造價值。企業創造價值才有生命力，如果不創造價值，過程可能很熱鬧，實際上沒有價值。
??特別是去年年底到今年年初，集中供地帶來了很多問題。很多公司為了流量，項目不賺錢還要去買。流量就是，有交易就有成交，有成交就有排名，甚至還可以養團隊。
??對一家企業來講，流量不創造價值。
??結果就是房地產市場下行，特別是7、8、9月下行，原來可能還有2%、3%的利潤，現在利潤是零、-10%、-20%都很正常，加上賣不出去，那么多限制，流動不起來，房企就出問題了。
??房企要問自己，投資到底是在追求什么？是追求ROE，ROIC，價值，股東資金年化回報率，還是規模流量？
??舉個例子，追求股東資金年化回報率最典型的就是碧桂園。楊老板提到，生意有得做時，把杠桿加足努力去做，生意沒得做時，等，一直等。買一塊地，什么時候股東投資越少回報越高，就成功了。
【 按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下】??為什么碧桂園不布局一二線城市？因為一二線城市限制太多。三四五線城市到現在也沒有限購限貸，只要你的產品好，價格夠低，就好賣。但這在一二線城市做不到。
??當年有一個案例，碧桂園有一筆10億資金，投在珠海還是投在三四五線城市？楊老板推演，如果投在珠海，3年10個億，周轉一次。但是投在三四五線，一年半周轉一次。哪個效果好？
??所以碧桂園的打法就是主要定位三四五線城市，這些城市占了碧桂園土儲的80%以上，一線城市都是“圍而不打”，為什么？因為他們追求的是快，不要有限制，到市中心限制太多，開個會就要停工3個月，停嗎？必須停。給補償嗎？沒人給，但成本、利息每天都在產生。
??這幾年房企都在追求規模、流量，這很糟糕。有規模流量的話排名會很高，有段時間銀行、政府都看排名，你要是進入前十，在行業就很牛，那恒大為什么不牛了？因為流量害人，看上去很熱鬧，但沒有真正給股東創造價值。
??你會發現，流量、規模起來后，管理的規模跨度太大。同一時間有2000個項目，根本管不過來，有的項目幾年都沒有去過，發生什么都不知道。雖然每家公司都有強大的審計師，但審計師也不是神，覆蓋面這么大，他們也看不過來。如果你只有50、60個項目，而且都是品質項目，那效果就好。

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