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按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下( 六 )


??躺平≠等死，必須做好應急預案
??第三，千萬不躺平，拒絕躺平，躺平是一件迫不得已的事情，如果還有一線生機都不能放棄。如果真扛不過去，不得已躺平或者已經躺平的時候，應立即成立應急小組，做應急預案，把公司未來預計的損失降到最低，盡可能留下最核心的東西。
??躺平沒有那么容易，即使躺平也要做很多事情，如果做到位，可能會讓公司“起死回生”。
??財務彈性是逆市向上的底氣
??第四，保持財務彈性。
??20年前我就提出了“財務彈性”的概念，當時大家還不太理解，現在財務彈性的重要體現了出來。
??保持財務彈性所需要的量化控制指標，我最關注凈現金占比和凈負債率。
??凈現金占比永遠要大于等于10%。如果公司有3000億凈資產，庫存現金始終要保持300億，這是救命錢，不能亂動。
??凈負債率要小于等于30%。這是我當年給中海地產制訂的標準，他們現在仍在執行，這個比例不是憑空而來，香港所有地產公司都是30%。
??我們大陸房地產公司的凈負債率是是多少？嚇我一跳，如果把明面報表加體外報表，加上美化過的，有300%、400%以上。為什么今年以來這么很多公司不堪一擊，就是凈負債率太高，高的離譜，你只有10元，借4元，拿什么還！
??經濟環境好的時候，凈負債率稍高沒有問題，因為銷售快，周轉快。經濟處于橫向下行時，再高就根本撐不住。但現在很多房地產公司在建項目大概50%虧損，50%盈利，這個狀況下凈負債率達到200%、300%，根本撐不住。
??財務彈性就是別人沒錢你有錢，別人有錢你錢更多。有了財務彈性，就有了逆市向上的底氣。等好機會到來，就能拿出更多錢做投資。環境很差時，這個錢起碼能讓公司安全度過半年一年，這就是財務彈性。
??凈負債率大于100%就是超融
??第五、遵守穩健經營理念，反對超融現象，可超融是民營房企普遍存在的問題，如有機會，必須糾正。
??衡量企業超額融資有四個關鍵指標：
??1、凈負債率，如果凈負債率超過100%就是超融。若能控制在50%之內，算作最佳結構。
??2、權益銷售額與有息負債之比，結果小于1，不能接受。大于2，算合格。大于3，才是最佳?，F在有些公司借500億，銷售也是500億，這很糟糕。借500億，銷售規模1500億，這才是我認為最佳的模式。
??3、有形資產是否全部用于融資？比如公司股權、土地、待售物業、酒店、商場、寫字樓、公寓、應收款、未來收入權益等均作了融資安排，這是嚴重超融。
??4、提供連帶及不可撤銷的責任。實際控制人、一致行動人、以及企業總裁、財務總監等個人，為獲得企業融資，提供了連帶及不可撤銷的責任，這也是超融。
??以上四種情況若其中有一項觸發紅線，我認為就是超額融資了。
??以凈負責率指標為例，我們又可以把超融分三個情況，一般超融，中位超融，嚴重超融。
??計算結果低于100%沒有超融，100%-150%是一般超融，150%-200%是中位超融，超過200%就是嚴重超融。事實上，很多房地產公司已經嚴重超融，只是把部分表內負債轉移到表外看上去不高而已。
??我找了一家公司的數據舉例，假設2020年12月31日，某公司有息負額1000億元，銀行存款610億元，股東權益400億元，凈負債率就是97.5%=[ (1000-610)÷400×100% ] 。按照三道紅線，這個數據很漂亮，沒有超過100%，符合監管要求。
??但是中國的情況比較特殊，因為我們資金被監管。假設其他條件不變，610億元中有510億元被監管，不能隨時被公司調用，這種情況下，這個公司凈負債率的真實結果應是225%，嚴重超融。

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