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按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下

按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下


??樂居財經 趙微 11月26日，據“易沃高管研修”微信公眾號，在易居沃頓PMBA-10交互問道模塊，吳建斌導師以《新形勢下，房企投融資邏輯及風險管理》為主題，深入淺出地道出了他的財務管理經驗和觀點。
??調控至少還會持續4、5年
??從國家推行“五限”政策開始，2020年8月推出三道紅線，2020年底又推出兩道紅線，隨著政策不斷加碼，房地產市場的生態環境正在發生根本性改變。
??從發展過程來講，房地產公司離不開金融，沒有資金的房地產公司想風生水起根本不可能。如果房地產公司能融到錢，就會把所有錢用于推動業務的發展。
??金融也離不開房地產，1998年開始，國內房地產就和金融捆綁在一起，房地產成為金融最大的蓄水池。房地產行業對國民經濟發展起到舉足輕重的作用，2020年，房地產對GDP貢獻率7.34%，房地產+建筑業合計貢獻14.5%。把上下游產業全部加起來貢獻有30%。
??在過去很長時間，房地產公司的資本金都很少。1998年國家推行房改，中國房地產市場開始起步，那時無論是萬科、碧桂園，資本金都很少。如果你的背景是國企或央企，可能情況好一點。
??經過20多年的高杠桿推動，國家經濟發展也很快，房地產公司老板通過加杠桿，快速發展，像滾雪球一樣滾到今天，這在世界發展史上也是奇跡。
??所以過去的高速發展期，房地產的核心就是高周轉、高杠桿，膽子要大，什么錢都可以用，這樣才能發展起來。如果你很穩健，資本金有100萬就做100萬的生意，這樣是不可能發展到今天的。
??從2018年開始，政策不斷強化，大家不斷喊“狼要來了”，但誰都沒有防范狼真的來了怎么辦。
??過去這么多年，幾乎每家房企的經營現金流都是負現金流，恨不得周轉得更快，只要錢一回來就買地。所以過去幾乎所有房企的融資性現金流占比都是70%、80%以上，經營性現金流和投資性現金流的占比只有20%、30%。
??我一直呼吁，希望房企重視經營性現金流的管理。但實際上大家都在挑戰底線，希望這件事不會發生。
??過去我們說房地產是“三年一個小周期”，即3年調整1年放松。2018年到2020年正好三年，大家都希望2021年能放開，但到了今年也沒有放開，而且政策還在持續。這個調控還會持續多久？按照經濟學家，包括華爾街對中國房地產政策的預測，至少還會持續4、5年。
??如果說最近要放松了，只是因為之前確實勒得太緊，躺下的公司太多，會帶來很多社會問題。
??70%、80%的房企會躺下
??銷售端，“五限”政策仍在實施，預售證、搖號、網簽均被管理等等，每走一步都很難。
??融資端，一是開發貸、并購貸余額不足?，F在銀行也是兩道紅線管理，不能把更多資源流向房地產市場，所以很多項目雖然達到融資標準，但銀行沒有余額，不能把錢給你。很多企業資金緊張，這是原因之一。
??還有就是按揭余額不足。1998年房改以來，因為推出預售，預售就有按揭。買房后，最長2-3個月，銀行按揭款就放下來，哪怕3、5年后交房，只要消費者簽了正式的買賣協議，拿去銀行，銀行就能放按揭款，有了按揭款，就交給房地產公司。
??過去房地產公司之所以發展的很快，就是因為自己不花錢。預售最早畫一張圖就可以賣，兩個月就能回款，后來按照工程進度節點放按揭款，現在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易銷售、網簽了，當地政府部門擔心爛尾，要監管你。什么時候放款？竣工的時候。
??帳面是你的錢，但不能用，“不能用的錢”就“不是你的錢”。所以很多房企帳面有幾千億資金，400、500億被監管，還貸時不能還，因為這個錢暫時不能用。

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