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按揭|吳建斌：70%-80%百強房企會躺下( 二 )


??像陽光城，房子已經賣了，也具備了按揭條件，但是拿不到錢。一看銷售數字很漂亮，結果就收了首付，其他要銀行按揭，銀行說沒錢，錢還在路上就和你沒有關系。
??所以在融資端，一方面是銀行沒有按揭余額，一方面開發貸、并購貸都沒有余額。還有就是房子賣了，小業主按揭，銀行也沒有按揭余額，這對房企影響巨大。原來銷售預售是重大的資金來源，現在幾乎也沒有。
??監管端，本來今年年初還好，但出了恒大事件，恒大每年要完成的竣工面積對應100萬人，如果100萬人的房子都是爛尾樓，如果有10個恒大，就是1000萬人的房子不能正常交付，那當地政府的壓力非常大。
??因此，特別是恒大事件后，所有地方政府都提高了監管比例，從南到北，從東到西，無一例外。你可以賣房，但錢一定要?？顚Ｓ?，不能調回總部讓總部還債，一定要留下。
??所以現在房企的賬面上，很多錢被各種理由監管。以福建省來講，福建的監管比例比較高，如果住宅的開發成本是3千元/㎡，監管資金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，這么多錢要被政府監管，什么時候給你？竣工再說。
??在這種情況下，房地產公司肯定沒有好日子過。
??百強房企有多少會躺下？有人說50%的百強房企會躺下，我的觀點是70%、80%的百強房企會躺下。
??公開債有兩種情況，一是發人民幣債，二是發美元債，如果違約，就是躺下。有的房企沒有發債，躺下不需要公布，所有這些加起來，70%、80%的房企估計要躺下。
??沒有躺下的房企日子好過嗎？一樣難過，因為政策一視同仁。
??國企、央企之前買地很積極，最近為什么不買了？他也緊張了。政策一樣，唯獨就是他的融資能力更強，但錢終歸要還。只不過不好的企業一年一借，好的企業可以三年一借，但終歸還是要還。
??如果政策不修訂，3、5年以后的光景會是怎樣不難預見。這就是當前房企所處的狀態。
??在這種情況下，我們一定要對國家政策進行判斷。
??我的預期，房住不炒、三穩的政策不會變。
??我們原來希望整體經濟下滑，房地產刺激經濟，但這是不可能的，不能“大水漫灌”，不能把更多的錢用在房地產市場上，要把更多的錢轉移到實體經濟或者新經濟，這是國家非常明確的政策。
??這個政策會維持多久？最近好像有點松動，但這個松動可能只是短期動作，比如3、5個月，不會更長。去年國家出臺很多政策，給了大概5個多月時間，希望房企渡過難關。房企渡過難關后，還是按照大政的方針不會改變，這是我基本的判斷。
??融資性現金流只是輔助
??中長期的調控思路不會變，房企需要各自完成蛻變，因此我們要想，什么是房企投融資的根本邏輯？
??要回答這個問題，我們必須重視財務戰略話題。首先，什么是財務戰略？財務戰略是研究企業資金從哪里來，以什么方式來，用到哪里去。
??2018年之前，房企的資金來源主要是預售資金和銀行融資。2018年以來，市場在變，現在房企的資金來源就是經營性現金流，就是銷售。
??按照趨勢，融資性現金流只是輔助，經營性現金流的余額會繼續上升。
??假如去年12月31日你的報表上，融資總額是1000億，今年是在1000億的基礎向下減，不是漲。你的融資總額可能降到900億，800億，有些可能一下到500億，但向下減的方向不會變。因為銀行的融資余額也在下降，你要和它同步。
??原來幾乎所有公司的經營性現金流都是負數，現在起碼是正數。如果融資性現金流減了100億，經營性現金流就補100億，這是平衡的邏輯。
??說完錢從哪里來，再說說錢用到哪里去。第一就是繼續買地，產業房地產買學校用地，商業買商業用地。第二，拿一部分資金用于多元化，比如汽車、機器人，飼料等等。

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